¿Se puede poner una cláusula anticoronavirus en los contratos de alquiler?

Por Alejandro Fuentes-Lojo. Abogado

Las externalidades negativas de la pandemia COVID 19, conocido más popularmente como coronavirus pueden impactar en las relaciones contractuales, como por ejemplo, el contrato de alquiler de un local de negocio en el que se desarrolla la actividad de restaurante.

En el peor de los casos dicho impacto puede consistir en una alteración de las circunstancias del contrato que comporte un importante desequilibrio de las prestaciones contractuales en grave perjuicio del inquilino que imposibilite el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o las haga extremadamente onerosas. En otras palabras, podría suceder que se produjera un desplome de la facturación de la actividad de restauración como consecuencia del derrumbamiento del turismo o porque las autoridades sanitarias han decretado el cierre temporal del establecimiento, todo ello como efectos directos del coronavirus, que imposibilitara o hiciera muy gravoso para el inquilino el pago de la renta inicialmente pactada.

El inquilino afectado puede invocar la cláusula rebus sic stantibus para exigir dicha modificación, suspensión o resolución del contrato

 

Se plantea la duda si en estos casos el inquilino podría exigir una reducción de la renta, una suspensión del contrato, o incluso su resolución.

El inquilino afectado podrá invocar la cláusula rebus sic stantibus para exigir dicha modificación, suspensión o resolución del contrato, que ya fue invocada con éxito ante los tribunales con motivo de los efectos aniquiladores de la actividad económica de la grave crisis económica y financiera que sufrió nuestro país hace unos pocos años (SSTS de 30 de junio y de 15 de octubre de 2014).

Para evitar que el inquilino pueda exigir esta reducción de renta, la suspensión del contrato o su resolución, se puede incluir una cláusula anticoronavirus en el contrato que regule claramente que el incumplimiento de las obligaciones contractuales por causa de fuerza mayor no dará derecho al perjudicado a exigir la modificación, suspensión o resolución del contrato.

Veamos un ejemplo de cláusula anticoronavirus:

“En caso de fuerza mayor el arrendatario no podrá exigir la resolución, suspensión y/o modificación del contrato, ni la reducción de la renta pactada.

Se exime al propietario de cualquier responsabilidad derivada de las medidas adoptadas por la autoridad competente que escapen de su ámbito de control.

Entiéndese por fuerza mayor, a los efectos de este contrato, toda circunstancia que tenga carácter imprevisible e inevitable que afecte al cumplimiento de las obligaciones contractuales, tales como, ad exemplum, acontecimientos naturales extraordinarios como inundaciones, terremotos, caída de rayos, situaciones de epidemia y pandemia.”

Para mayor seguridad se recomienda añadir una cláusula de cierre de respeto estricto a lo pactado por las partes.