¿Tienes derecho a aplicar la reducción del IRPF por el arrendamiento de vivienda?

Por José María Salcedo Benavente, socio del bufete Ático Jurídico

La Ley de IRPF regula en su art. 23.2 una reducción del 60% que los arrendadores pueden aplicar sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de inmuebles, siempre que el destino sea de vivienda. A priori, podría parecer que cualquiera que alquile un inmueble para vivienda, tiene derecho a aplicar esta reducción. Nada más lejos de la realidad. La casuística es variada, y no todo arrendador que alquila una vivienda podrá aplicarse la reducción.

Cuando el arrendamiento es una actividad económica…

Lo primero que hay que tener en cuenta es que esta reducción sólo podrá aplicarse cuando el alquiler de inmuebles para vivienda tribute como rendimientos del capital inmobiliario. Y es que, si el arrendamiento tributa como actividad económica, porque el arrendador cuenta con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para su ordenación (art. 27.2 Ley IRPF), el contribuyente no podrá aplicarse la reducción.

¿Y si alquilo un inmueble a una sociedad para vivienda de sus empleados?

Puede ocurrir también que el arrendatario no sea una persona física, sino una sociedad. Y, sin embargo, el destino del inmueble sí vaya a ser el de vivienda. En concreto, de los empleados de la mercantil.

En estos casos el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) considera que debe tenerse en cuenta el destino que vaya a darse al inmueble, permitiendo la aplicación de la reducción si aquél va a ser el de vivienda. Eso sí, en el contrato debe constar la mención de que el inmueble únicamente se destinará a satisfacer las necesidades de vivienda de algún empleado, y el nombre de la persona física que lo ocupará.

¿Y si arriendo el inmueble a una ONG para que lo ceda como vivienda?

Es un caso similar al anterior, y por ello vale lo comentado. Considero que debe atenderse igualmente al destino que se va a dar al inmueble. Y si éste no va a ser el de sede de la ONG, sino su cesión para vivienda de las personas físicas que atiende la entidad, no debería haber problema en que el arrendador pueda aplicar la reducción. Como en el caso anterior, sería conveniente que constara en el contrato el uso exclusivo del inmueble como vivienda, y el nombre de las personas que lo van a ocupar.

¿Qué ocurre si alquilo la vivienda para uso turístico o de estudiantes?

En este caso el TEAC, en una reciente resolución, ha declarado que hay que atender al concepto de arrendamiento de vivienda previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y según esta ley, es arrendamiento de vivienda aquél cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Y se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, el que no cumpla estos requisitos.

Por ello, Hacienda rechaza la aplicación de la reducción en el caso de alquileres de inmuebles que no vayan a constituir la vivienda permanente de los arrendatarios. Y esto es lo que ocurre en los arrendamientos turísticos o a estudiantes.

¿Es posible perder el derecho a aplicar la reducción?

Indicar por último que, aun teniendo derecho a aplicar la reducción, el arrendador puede perder dicho derecho. Ello ocurrirá si no declara los ingresos obtenidos por el alquiler de la vivienda, y sufre una comprobación tributaria. Antes de que esto ocurra, el contribuyente puede presentar una complementaria. Pero si Hacienda inicia la comprobación, la regularización que se practique no incluirá la aplicación de la reducción. Éste es el criterio del TEAC. No obstante, algunos TSJ como el de Madrid discrepan.

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