La importancia de la preparación del contrato de alquiler

Preparación del contrato de alquiler. CAFMadrid

Por Gabriel de Alvear Pardo, Abogado. 

Numerosas y bien conocidas razones vienen disuadiendo de la concertación de arrendamientos de viviendas, como son las dificultades en el cobro de rentas y demás cantidades, lentitud de la justicia, tardanza en la recuperación del inmueble arrendado, etc. Los reparos, pues, normalmente se identifican con las consecuencias del incumplimiento del contrato de alquiler por parte del arrendatario. En definitiva, con el “después” de la concertación del arriendo.

Sin embargo, parece olvidarse que disfruta de enorme importancia la fase que antecede a la concertación del contrato locativo. Durante la misma se producirá la decisión del arrendador de contratar. Si durante este periodo previo se examinan, negocian y adoptan las oportunas medidas precautorias que permite la legislación, muchas de ellas desconocidas para gran número de arrendadores, con seguridad se podrá conseguir un arrendamiento que ofrecerá convenientes garantías y seguridades para el arrendador. Todo ello conllevará el favorecimiento de la contratación al haberse aminorado sensiblemente sus riesgos.

Antes de alquilar

A la hora de valorar la conveniencia de arrendar un inmueble urbano debe tenerse presente que tal acto constituye un negocio jurídico que conlleva riesgos. No cabe la absoluta exclusión de contingencias, pero sí su reducción, lo que habitualmente conseguirá el arrendador durante la fase previa a la concertación del contrato. De este modo, se decantará por ésta si logra restringir notablemente los posibles perjuicios que le ocasionaría el eventual incumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales.

Con esta finalidad se ofrecen las siguientes recomendaciones:

  1. Debido conocimiento de la materia. La índole obligacional del contrato de alquiler, su marco normativo (Ley especial de Arrendamientos Urbanos 29/1994, Código Civil), así como la existencia de otras normas que le afectan (normativa fiscal, regulación administrativa del depósito obligatorio de fianzas, etc.), conforman una amplia y diversa regulación. Su conocimiento ofrecerá al arrendador suficiente base para ponderar la viabilidad y consecución de sus expectativas contractuales, a cuyo fin podrá servirse de una adecuada estrategia negociadora.
  1. Asesoramiento jurídico. En defecto de aquel conocimiento convendrá la búsqueda del preciso asesoramiento jurídico, de modo que sea un profesional en la materia (abogado, administrador de fincas…) quien, por su preparación, esté en disposición de ofrecer al arrendador la seguridad de alcanzar un contrato, tras el debido estudio del tema y la oportuna negociación con el arrendatario llevada con la pericia necesaria, con las mayores ventajas y garantías para sus intereses.
  1. Individualización del asunto. La prolijidad de las características e intereses de las partes, los posibles modos y fórmulas de contratación, la diversidad de pactos a negociar, las garantías a exigir al arrendatario, etc. demuestran que cada contrato de alquiler es diferente. Rechácese la mera copia y firma de otros contratos ofrecidos como modelos. Este vicio pudiera vetar la reducción de riesgos e impedir relevantes ventajas y garantías para el arrendador. En conclusión, individualícese cada negociación, cada contrato.
  1. Selección del arrendatario. Asimismo, el debido conocimiento de la materia facilitará la elección del arrendatario y el acierto de la misma. A tenor de las circunstancias del caso, de los posibles pactos perseguidos por el arrendador y de una apropiada información sobre el arrendatario que desee concertar el alquiler (persona física o jurídica, cónyuge, hijos, situación laboral, retribuciones, solvencia, arraigo…) podrá elegirse al arrendatario con las máximas garantías para el arrendador.

El contrato de alquiler debe ser siempre por escrito

  1. Formalización escrita del contrato. Aunque existe libertad de formas para la concertación oral o escrita del contrato de arrendamiento, la recomendación es clara: el contrato siempre por escrito. La formalización escrita parece obligada ante unos pactos que por su condición y naturaleza ofrecerán garantías al arrendador, ya que el documento será la prueba de su concertación. Además, difícilmente podrán cumplimentarse los requisitos sobre depósito obligatorio de la fianza legal, los relativos a solicitudes de viviendas públicas en alquiler o propiedad por parte del arrendatario, o a beneficios fiscales, si no existe el soporte documental.
  1. Redacción de todos los pactos o cláusulas. Parece aconsejable que el contrato escrito contenga debidamente recogidas todas y cada una de las cláusulas y pactos que lo regirán, ya sean esenciales o accesorias, impuestas por el ordenamiento jurídico o fruto de la autonomía de la libertad. Facilita la labor el seguimiento del articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos durante la redacción del contrato, siendo una útil guía que podrá evitar olvidos.
  1. Garantías. En esta fase previa de negociación será cuando pueda llegarse a aquellos acuerdos que reduzcan los riesgos que todo incumplimiento contractual pudieran suponer. Es el momento de pactar garantías distintas de la fianza legal, es decir, de acordar garantías voluntarias derivadas de la libertad de pactos. Entre ellas baste señalar la fianza convencional (fiador), el aval, la actualización de estas garantías adicionales, las cláusulas penales, las cláusulas relativas a desistimientos unilaterales antes de la finalización de la vigencia del contrato y sus consecuencias, cláusulas sobre preavisos de desalojo, obligatoriedad de suscripción de seguros que garanticen los daños del inmueble y la responsabilidad de terceros. Como puede apreciarse el abanico de garantías puede ser grande y del mayor interés para el arrendador, si bien su naturaleza jurídica hará exigible el específico conocimiento ya recomendado.
  1. Comunicación con el arrendatario. La índole del contrato de alquiler y sus consecuencias, primordialmente el hecho de que la finca arrendada debe ser propiedad del arrendador, hacen recomendable el mantenimiento de una regular relación con la parte arrendataria, no sólo durante la negociación, sino tras la firma del contrato. Su fluidez salvará numerosos problemas.

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