Pisos turísticos: el alquiler de vivienda y el uso terciario frente al residencial

Por Apolonio Dorado, Vicepresidente 1º de CAFMadrid

Los pisos turísticos generan una serie de dudas sobre los conceptos que se emplean al referirse a ellos. Una primera cuestión a tratar es si nos encontramos ante un contrato sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por tratarse en muchos casos de viviendas particulares.

El contrato de arrendamiento de vivienda está regulado en el artículo 2 de la LAU, que dice que alquiler recae sobre una vivienda urbana, habitable, cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Esto quiere decir que será contrato de arrendamiento de vivienda el que, independientemente de su duración, vaya a posibilitar al inquilino habitar indeterminadamente dicha vivienda como su hogar principal y permanente.

Las comunidades de propietarios no son las que tiene que prohibir la existencia de un piso turístico en la finca, sino que su potestad reside en autorizar el uso terciario

Si nos atenemos a la regulación comentada, no parece que estemos ante un arrendamiento en el sentido de lo expuesto, pues carece de la premisa de ser hogar principal y permanente. Entonces, ¿podríamos estar ante un arrendamiento de los denominados de temporada? En este tipo de contratos, la duración no está definida por Ley.

En principio podríamos tener un arrendamiento de temporada de, por ejemplo, seis meses, si queda claro que la finalidad para la que el inquilino desea la vivienda es para esa duración. Sin embargo, cualquier duda al respecto queda aclarada con la regulación incorporada con la reforma de la Ley 4/2013, al excluir del ámbito de la LAU la cesión temporal  de la totalidad de una vivienda cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Uso terciario

Así las cosas, se abre un interesante debate si atendemos al carácter eminentemente residencial  de los edificios catalogados para el uso principal de vivienda en las normas urbanísticas y en los planes generales de ordenación urbana (edificio o parte de un edificio destinado a residencia de personas, familias o residencia comunitaria), y que como tal se recoge en los Estatutos y títulos constitutivos de estas fincas, donde se encuentran la inmensa mayoría de estos pisos turísticos.

Descartado que este tipo de alojamiento no cumple con la característica de vivienda residencial, por no constituir el inmueble residencia habitual del inquilino, sino temporal, y que está excluido del ámbito de la LAU, debemos de incidir en que estamos ante un uso terciario, que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, las empresas u organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal o comercio en sus diferentes formas.

En este sentido, insistir en que las comunidades de propietarios podrán vetar la existencia de pisos turísticos si así lo recogen sus estatutos no es consecuente con el fin de uso residencial que tiene un edificio.  Estas comunidades no son las que tiene que prohibir esta actividad, sino que su potestad reside en autorizar el uso terciario. Es por ello que la explotación de pisos turísticos no sólo debe reglamentarse con licencia sea el tiempo de alquiler de dos, 30 o 95 días, sino que la comunidad tendría que autorizar su uso terciario por acuerdo de mayoría.

 

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