¿Es posible que pueda generarse una nueva burbuja inmobiliaria?

A finales de los años noventa, en una reunión con el arquitecto,  economista y  catedrático de Economía Inmobiliaria Ricardo Vergés, uno de los mayores expertos en este sector,  me trasladó –con gráficos, cuadros y sobre todo con cifras oficiales como argumento– su análisis de que en España se estaba formando una gran burbuja inmobiliaria que podía traer nefastas consecuencias.

Sus planteamientos eran tan irrefutables que, al igual que hizo algún otro colega, decidí canalizarlos a través de mi medio de comunicación con la pueril esperanza de que al difundirlos,  quienes tenían que tomar decisiones políticas, económicas, jurídicas o empresariales se pondrían manos a la obra para parar la que se avecinaba. Nada de eso ocurrió, sino todo lo contrario.

El resultado es de todos conocido: se gesta una burbuja inmobiliaria sin precedentes que estalla en 2007 y que, como diría Vergés, “tiene el dudoso mérito de haber gastado más de un billón y medio de euros en reconvertir la decimoprimera potencia extractiva e industrial del Mundo de los años 70 en un país arrasado por el huracán inmobiliario”.

Ahora nos queda el lastre de una ingente deuda, cuyas sumas a devolver son inconmensurables y están blindadas.

El propio Vergés califica la burbuja de “antimercado” y ahí es donde creo que residen las claves para defender la hipótesis de que al menos en el corto y medio plazo (lo demás sería de bola de cristal) no creo posible que pueda generarse una nueva burbuja inmobiliaria.

Un escenario diferente

De los múltiples factores que desencadenan o alimentan la burbuja algunos perduran, pero otros muchos se han atenuado o han desaparecido: liquidez interbancaria “ilimitada” para financiar al inmobiliario,  endeudamiento masivo y abusivo , laxitud o práctica inexistencia del control de riesgos por parte de las entidades financieras,  sector promotor poco profesionalizado y deslumbrado por el negocio especulativo, corrupción,  falta de voluntad política por acabar con la burbuja, ausencia de reacción por parte de las autoridades monetarias,  control de la información, silenciamiento de las voces disconformes o interés geoestratégico por asignar a España exclusivamente el papel de “California de Europa”.

Desde luego, nada tiene que ver la situación actual con los excesos de los años del boom. Por ejemplo, el control y sistemas de alarma de las autoridades monetarias europeas sobre los flujos de capital impiden hoy día no ya el ingente trasiego de dinero que dilapidó la burbuja, sino nada que se acerque ni de lejos a dichas “alegrías”. Por otra parte, los bancos aún están depurando sus balances del ladrillo acumulado y, aunque han comenzado abrir la mano a la financiación inmobiliaria, lo hacen estudiando cada operación con lupa.

Nada tiene que ver la situación actual con los excesos de los años del boom inmobiliario

La situación del mercado es hoy muy diferente: hay zonas en las que la vivienda empieza a despertar, pero persisten aún otras muchas en las que sigue cayendo el precio de los inmuebles… eso sin hablar del stock residencial aún pendiente de digerir.

También han aparecido otros actores que han aportado profesionalidad, racionalidad y estabilidad al mercado: fondos de inversión especializados,  socimis, servicers… y los promotores que han quedado tras la crisis han tenido que cambiar en profundidad sus estrategias, procedimientos y estructuras.

Por lo tanto, la situación es radicalmente distinta a la que propició la creación y estallido de la burbuja… pero siempre hay que tener en cuenta que la memoria es frágil y la carne débil.

 

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