Obras en elementos comunes: cuando los acuerdos pueden constituir abuso de derecho

Por Carmen Giménez. Abogada

El art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone que: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador”.

Dicho precepto legal delimita los derechos de cada propietario en cuanto a las obras y modificaciones que podrá hacer en los elementos de su propiedad, en tanto no se menoscaben o alteren determinadas circunstancias del edificio y/o fachada (seguridad, configuración), o perjudique los derechos de otro propietario; prohibiendo la realización de alteración alguna en el resto del inmueble, es decir, en los elementos comunes.

Excepciones a la norma

Pero esta prohibición de acometer obras en elementos comunes tiene dos excepciones:

  • Se ha de considerar inexistente cuando se den las circunstancias del 10. 1 b) de la LPH (el que resulta interpretado de manera flexible por la jurisprudencia actual): bien porque sean necesarias por ajustes de accesibilidad universal; bien por las necesidades de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de setenta años.
  • Queda paliada con la exigencia que, a la comunidad, puede hacer el propietario necesitado de la obra, con el fin de que no se menoscabe el ejercicio del derecho constitucional de uso y acceso a su propiedad privada; siendo esta última situación a la que me voy a referir a continuación.

Habrá de ser entonces el propietario quien, planteando debidamente a la Junta la ineludible necesidad de la obra, podrá exigir, y la junta deberá acceder, a la realización de la misma.

Pero, ¿ante la posible negativa de la junta en virtud del derecho que le otorgan las actuales mayorías reguladas en el art. 17 de la LPH, y el derecho del propietario de uso y/o accesibilidad a su propiedad privada, cuál de ellos adquiere primacía? En ningún lugar de la LPH se contempla que la negativa de la Junta de Propietarios tenga que estar argumentada ni tenga que ser fundada, por lo que tiene libertad de decisión en ese sentido.

La LPH no contempla que la negativa de la Junta de Propietarios tenga que estar argumentada ni tenga que ser fundada

Dando por supuesto que la obra pretendida por el propietario interesado no afecta a la seguridad del edificio, ni a su estructura, como pueda ser la instalación de un tubo de extracción de humos en fachada, necesaria para la explotación del local del que es dueño, o la apertura de un hueco en pared del portal para acceso a una zona segregada de su vivienda o local, estando la segregación expresamente permitida por los estatutos, la negativa de los copropietarios a la realización de dichas modificaciones ha de considerarse un abuso de derecho, sobre todo si en la comunidad de la que forma parte el edificio se han realizado otras obras de iguales o similares características.

Corriente jurisprudencial

A partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1990, hay una corriente jurisprudencial cuasi-unánime de la totalidad de las Audiencias Provinciales, que considera varias cuestiones para la aplicación del abuso de derecho mencionado, primando de esta manera el derecho individual del propietario que precisa hacer la obra o modificación sobre la facultad de decisión de la Junta de Propietarios sobre los elementos comunes:

  • La coexistencia de otras obras, construcciones o cerramientos similares con el fin de evitar agravios comparativos, resultados injustos y aplicación automática de las mayorías reguladas en la LPH, por entender que la configuración o estado exterior de un edificio contenido en el art. 7 no tiene un carácter absoluto, sino de contornos flexibles en función de las circunstancias de cada caso concreto.
  • Dicha coexistencia, unida a una negativa en aplicación automática de las mayorías legalmente establecidas, se considera una actuación contraria a los propios actos de la comunidad, y trato discriminatorio hacia el propietario a quien se le niega un derecho de similares características al ejercitado por otros copropietarios.
  • Así mismo, se analiza la relevancia de la obra a acometer, comparada en términos de proporcionalidad con las ya existentes.
  • No se debe impedir el uso racional y solidario de los elementos comunes establecido en el artículo 394 del Código Civil, en el sentido de que cada uno de los copropietarios puede utilizar los elementos comunes, incluso en su totalidad, siempre que no impida el uso de los demás.

El Tribunal Supremo ha considerado que hay abuso de derecho cuando hay una oposición injustificada de uno o varios copropietarios a las modificaciones solicitadas, con la simple invocación a las reglas de las mayorías, cuando dichas modificaciones no son perjudiciales para la comunidad. Abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo, regulado en nuestro Código Civil, que dará lugar a las indemnizaciones correspondientes a favor del propietario a quien indebidamente se le negó la ejecución de la necesaria obra o modificación.

 

2 comentarios en “Obras en elementos comunes: cuando los acuerdos pueden constituir abuso de derecho

  1. Y entonces el derecho del que tiene el bar y necesita poner chimeneas y las pone en el patio común ¿está por encima del derecho de los propietarios de los pisos interiores que, como todas sus ventanas dan a ese patio común, se deprecian enormemente por la instalación? ¿quien tiene mas derecho?

    1. En los locales ubicados en las Comunidades de Propietarios, en general, existe libertad de destino de los mismos, de manera que si no hay prohibiciones expresas en los Estatutos de la comunidad, los propietarios podrán darles la finalidad que consideren.

      Si los estatutos prevén expresamente que el local puede tener como destino, entre otros, el de bar con cocina, será solamente necesaria la autorización administrativa correspondiente, debiendo de estar y pasar la comunidad por lo establecido en los Estatutos que son ley para la misma, permitiendo realizar las obras necesarias para el fin establecido.

      Como esto no suele ocurrir (la determinación concreta del uso de los locales), en este supuesto concreto, al tener que realizarse obras en elementos comunes que además precisan de licencia administrativa (la salida de humos), hay que tener en cuenta que la autorización o denegación de dicha licencia no vincula a la comunidad; por lo que será necesario para su instalación la aprobación por la mayoría prevista en el artículo 10.3 b) de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, al producirse una alteración de la configuración y el estado exterior del edificio.

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