Modelo de negocio para Administradores de Fincas

Por Miguel Fernández Gallego. Vocal de CAFMadrid.

El año nuevo trae consigo los habituales propósitos de renovación, en no pocas ocasiones relacionados con el ámbito laboral, y es inevitable que surja la pregunta entre los Administradores de Fincas Colegiados sobre cuál es el modelo de negocio más apropiado para un profesional que se incorpora a este mercado tan dinámico y tan cambiante o bien, si quiere cambiar su modelo de negocio porque entiende que el suyo no ofrece las garantías suficientes para una continuidad en el futuro próximo.

Dependiendo de tus aptitudes y de la zona geográfica en donde te encuentres, deberás aplicar uno u otro modelo de negocio, o bien una solución mixta. Hagamos un breve repaso sobre las distintas opciones:

Negocio tradicional

Local a la calle, con inversión en mobiliario, informática, comunicaciones, software especializado, centralita, sistema de aire acondicionado, inversión en reforma de adecuación del local, solicitud de licencias, personal en recepción, etc. Es un negocio con mucha visibilidad, pero necesitas una captación de clientes de forma rápida, si no es así te enfrentarás a una posible pérdida de la inversión, fracaso y abandono de negocio.

Es el negocio tradicional utilizado por miles de administradores de fincas colegiados que con tanto esfuerzo han hecho de esta profesión, una profesión reconocida por millones de propietarios. Abanderan los principios generales del Colegio con su probidad, rectitud, integridad y honestidad profesional.

Negocio en vivienda

Otra opción es instalar el despacho en la vivienda, utilizando una o varias estancias. Entre las ventajas destacan la poca inversión en inmovilizado, mobiliario y reformas. Necesitarás software de gestión y software para desarrollo de la página web y despacho virtual. Obtiene poca visibilidad en la zona del domicilio, pero sin embargo puede adquirir una mayor visibilidad global si se desarrolla una buena página web.

Este tipo de negocio te permite plantear tu captación de clientes a más largo plazo y desarrollar un marketing online con una buena implantación de publicidad (SEM) y una buena política de contenidos en tu página (SEO). Los resultados online se darán a medio/largo plazo con lo que se recomienda se compagine con un marketing tradicional de publicidad de captación de clientes de la zona.

En función de dónde se decida realizar este tipo de modelo de negocio, puede resultar más o menos aceptable. En una población de 25.000 habitantes, el tener un local disponible será muy importante, sin embargo, en una ciudad grande el trabajar con el marketing online puede darte a medio plazo, una rentabilidad mayor.

En una población pequeña el tener un local disponible será muy importante mientras que en una ciudad grande el trabajar con el marketing online puede darte a medio plazo una rentabilidad mayor

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid está apostando también por este modelo de negocio para sus colegiados dándoles cursos de formación permanente de marketing digital, tanto presencial como online. Es una opción de presente, pero sobre todo de futuro muy a tener en cuenta.

Empleado por cuenta ajena en empresas de soluciones integrales

Puedes ser empleado de estas nuevas empresas que se están incorporando al mercado. Empresas de servicios profesionales e integrales de gestión, administración y mantenimiento, que permiten al propietario tener un único interlocutor para todos los servicios. Estas empresas integrales, además de llevar el servicio de administración de fincas, llevan limpieza, conserjería, mantenimiento de piscinas, jardinería, electricidad y tv, fontanería, seguros, contratos de energía, proyectos y estudios de eficiencia energética, revisión de sistemas anti-incendios, etc.

En este caso el Administrador de Fincas Colegiado, encuentra sus ventajas e inconvenientes. Ventajas, no tiene que preocuparse de mantener un negocio y su infraestructura, y puede así concentrarse en realizar las visitas a la Comunidad y atender a las reuniones. Inconvenientes, pierde toda su autonomía como Administrador pasando a depender de la gestión y organización de una empresa. El salario, a medio/largo plazo, es inferior al salario de un administrador autónomo que tenga su propio negocio. La Comunidad ya no es tu cliente, sino el cliente de un tercero. La gestión y el ámbito de la organización queda a la decisión de la empresa.

Uno de los inconvenientes de ser empleado por cuenta ajena es perder la autonomía como Administrador pasando a depender de la gestión y organización de una empresa.

Además de lo anteriormente expuesto, podemos encontrarnos con empresas de soluciones integrales que para la administración de fincas no contraten a profesionales colegiados, con lo que estos ya no estarán dentro del ámbito del Colegio y sus principios generales, no deberán acatar su normas de deontología, ni estarán supervisados por éste.

Franquiciado de una franquicia de administración de fincas

Una franquicia es una relación jurídica y comercial entre el propietario o empresa de una marca comercial y un profesional de la administración de fincas que desea utilizar esa identificación en un negocio. La franquicia dirige la manera de conducir un negocio entre dos partes.

Una franquicia está basada en la confianza mutua entre el dueño de la marca y el emprendedor que opta por este modelo de negocio. El franquiciador proporciona la experiencia empresarial (planes de marketing, gestión, asistencia financiera, localización, entrenamiento, etc.) lo que de otro modo no estaría disponible para el franquiciado,  quien a su vez aporta el espíritu empresarial para hacer de la franquicia un éxito.No obstante, la compra de una franquicia no tiene que ser necesariamente una garantía de éxito.

Una franquicia permite al inversor, en este caso el administrador de fincas que abona una cuota de franquicia estimada entre un 3% a un 4,5% del importe de la facturación con una cuota mínima y un canon de entrada que puede oscilar entre los 12.000 y los 24.000 euros, obtener un formato o sistema desarrollado por la compañía dueña de la marca, el derecho de usar el nombre del franquiciador por un tiempo limitado y asistencia.

Por ejemplo, el franquiciador puede ayudar a encontrar un local para instalar el negocio, proveer el entrenamiento inicial y un manual de operaciones, aconsejar en materias de gestión, administración, marketing o personal. Algunos franquiciadores ofrecen soporte continuo en forma de boletines mensuales, teléfonos gratuitos para asistencia técnica y seminarios o talleres periódicos.

El canon de entrada puede oscilar entre los 12.000 y los 24.000 euros, a lo que hay que añadir una cuota de entre un 3% y un 4,5% de la facturación del negocio

Mientras que comprar una franquicia puede reducir el riesgo de inversión permitiendo asociarte con una compañía establecida, esto puede ser costoso. También puede que se tenga que renunciar a una parte importante del control sobre el negocio por las obligaciones contractuales con el dueño de la marca.

Las desventajas de no contar con profesionales colegiados

El problema que se está observando es que muchas de las franquicias que están saliendo al mercado, lo están haciendo sin tener en su plantilla Administradores de Fincas Colegiados. Además, se han querido apropiar del nombre de “Asociación Profesional de Administradores de Fincas” cuando ellos no tienen capacidad para poder hacerlo como así ha quedado demostrado en una sentencia del Tribunal Supremo .

Tanto en este modelo de negocio como en el modelo de empleado de empresas integrales, se pierde el concepto de la propia esencia del Colegio y de su filosofía para regular adecuadamente la profesión, dejando a la intervención libre de los mercados y de las intenciones de las grandes empresas una profesión, que por su importancia tiene y debe de estar adecuadamente regulada, en defensa de los intereses de los profesionales y por supuesto de los propios ciudadanos.

Con estos modelos tienden a desaparecer diferentes principios regulados en los propios Estatutos del Colegio como son:

– La Ordenación del ejercicio de la profesión en base a principios de deontología, eficacia, independencia y responsabilidad.

– Que el profesional de la administración de fincas deja ser un profesional libre e independiente.

– Que el profesional deja de ejercer de máximo responsable en la gestión del patrimonio encomendado, su conservación, rentabilización y administración.

– Que el profesional deja de tener un control a través del colegio sobre su conducta moral profesional.

– Que parte de la gestión se deja de prestar por el profesional y por lo tanto la práctica profesional pasa a estar en manos de terceras empresas, y un largo etc.

Recomendaciones finales

Si no ves claro estos modelos de negocio también existe un modelo de negocio mixto. Pon en marcha tu propio negocio, como autónomo o montando una empresa, busca el apoyo del Colegio a través del asesor empresarial, utiliza un sistema mixto de marketing para darte a conocer en el mercado, maneja adecuadamente el marketing digital y las redes sociales. Date a conocer, se visible a través de Google, posiciónate en las primeras páginas de los buscadores bien por el nombre de tu negocio o por los buenos artículos que escribes sobre la administración de fincas, publicítate a través del SEM que te permite Google Adwords.

Ten el despacho virtual para tus comunidades pero, por encima de todo, lo más importante y lo que dará éxito de verdad, procura asociarte mediante contratos de colaboración con otros profesionales; arquitecto superior, arquitecto técnico, ingeniero, abogado, graduado social, ingeniero informático, contable. Dales una parte de tus beneficios por sus gestiones y dedícate a lo más importante, a lo que nunca debemos olvidar: captar nuevas comunidades de propietarios para ir mejorando tu negocio  y asistir a las reuniones de la comunidad y cubrir las necesidades de las mismas.

El Administrador de Fincas Colegiado, nunca debe de perder la esencia de su profesión y debe de mejorar de forma permanente para optimizar los recursos de sus comunidades y de los propietarios y ciudadanos que la componen.

 

5 comentarios en “Modelo de negocio para Administradores de Fincas

  1. Estimado Miguel,
    Alguna vez deberé discrepar en algo contigo, pero de momento coincido al cien por cien. Diseccionas los modelos de negocio desde el tradicional hasta el modelo que se basa en el marketing digital. Alguna vez hemos hablado al respecto, pero es obvio que en ciudades demográficas pobladas, tenemos que optar por un modelo de negocio, que combine un potente marketing digital con un sistema de cooperación con profesionales que externalicen una parte imposible de controlar por nosotros, por múltiples razones que no vienen al caso, pero que te permiten ampliar tu tiempo para incrementar tu cartera de clientes. Es esencial: 1. Una visibilidad activa en las redes del Administrador de Fincas Colegiado, que frente a otros aporte un valor añadido, elemento esencial de nuestra marca como Colegiados ; 2. Una aportación de respuestas a los problemas ( que son muchos) interpretativos de la LPH en el desempeño de nuestro trabajo; 3. Una cualificación profesional que sólo puede venir de la mano de un permanente reciclaje formativo y 4. Una actitud de proximidad, cercanía o empatía frente a los problemas de nuestros clientes, buscando siempre la conciliación y no la disputa o ésteril división frentista entre vecinos sobre temas de interés común. ( Ahí, la mediación, es un nicho de trabajo que habrá que concretar su espacio de actuación, pero que no debemos dejar pasar de ningún modo)
    Es obvio que la perfección no existe, pero si la supervivencia cualificada. LLamo la atención sobre un Administrador de Fincas Colegiado que no se limite a rendir cuentas, sino a implicarse de forma directa en la solución de la gestión de incidencias. Un modelo de negocio que descuide la gestión de incidencias, puede ser notable en mil factores, pero al no resolver el “día a día” de cada Comunidad se condena a sí mismo al suicidio profesional.
    Un cordial saludo.

    1. Gracias por tus aportaciones Miguel Angel, siempre enriquecedoras. Los modelos de negocio del Administrador de Fincas debería incluirse desde mi punto de vista en clave de disección de las Juntas de Gobierno de los diferentes Colegios y si me apuras del propio Consejo para analizar suficientemente las tendencias del mercado y entender cuales son las que están en la linea de la Deontología de nuestra profesión y de la linea de los propios Estatutos y que modelo o modelos de negocio están fuera de la filosofía de los propios Colegios. Deberíamos ser valientes y apoyar el modelo de negocio con el que se crearon los Colegios y su filosofía de actuación o bien deberíamos replantearnos si los nuevos modelos de negocio tienen cabida mientras el administrador de fincas esté colegiado. Creo que esta será una de las claves del futuro y una de las grandes decisiones que tendrá que tomar la Directiva del Consejo y de los propios Colegios Profesionales. Creo que si no tomamos una actuación clara y precisa y no somos valientes en los planteamientos podría llegar un momento en que las grandes empresas canibalizarían los propios Colegios.

  2. LA FIEBRE DEL PRECIO

    El titular elegido para el comentario no es casual. Existe una creencia social más generalizada de lo deseable, que considera que reduciendo el componente de un contrato de servicios profesionales, ( como es el caso de los honorarios de un Administrador de Fincas Colegiado) se acaban los problemas de cualquier Comunidad de Propietarios.
    Si les parece, vamos a hablar de ello con algo más de profundidad. Se puede leer con asaz frecuencia en internet que un Administrador ( o al menos como tal se publicita) presenta una oferta que reza del siguiente modo: ” Administramos su Comunidad por la mitad de lo que le cobra su actual Administrador”. La sorpresa es mayúscula, porque, para ofertar un descuento del 50% debe saber antes lo que cobra el Administrador al que pretende sustituir. Dejémonos de bromas: bajar los precios es muy fácil porque siempre habrá alguien dispuesto a trabajar al 50% y también al 50% del 50%. ¿ Adónde nos lleva todo esto ? A ningún sitio. Matizo, nos lleva al desastre. ¿Por qué digo esto ? Porque todo servicio debe cubrir los costes fijos y al mismo tiempo obtener un beneficio o ganancia por la prestación del servicio, de otro modo no tendría sentido o estímulo alguno trabajar.
    ¿ Realmente es el precio un factor que nos debe obsesionar? A mi juicio, no. En modo alguno. Cuando contratamos o compramos cualquier bien queremos que la calidad del bien o del servicio sea buena, y que si es posible, no sea muy gravoso. Pero pretender servicios de primera a precios de ” todo a cien ” es un profundo autoengaño y una injusticia. Es un autoengaño, porque sencillamente no echamos bien las cuentas. Si la retribución de nuestro Administrador no cubre costes, obviamente es absurdo creer que será una Administración eficiente, del mismo modo que nadie en su sano juicio espera comprar cualquier bien por un precio por debajo del coste de producción, nadie puede esperar que un Administrador de Fincas Colegiado sea un profesional cualificado si trabaja con retribuciones por debajo de coste. ¿ Qué ocurre ( a mi juicio, claro está) en estos supuestos ? Pues que se descuenta de modo natural de los servicios esenciales de un Administrador cualquier tarea o servicio que esperamos que vaya incluido en sus honorarios. La ecuación sería: presto menos servicios si me pagas menos o opción alternativa, cobro “cuatro duros ” pero facturo todo aparte. El sumando final nos llevaría a la conclusión de que hemos sido objeto de una estafa, producto de lo que como indico en el titular de este comentario es producto de la “fiebre del precio”. Hagamos una seria reflexión ¿ Confiaríamos en un médico, arquitecto, fontanero o albañil, p.ej, que nos cobre el 50% menos que la media del mercado ? ¿ De verdad que lo haríamos ? Debemos meditar sobre esto con mucho detenimiento.
    Un cordial saludo.

    1. Gracias Miguel Angel por tu exposición y clarividencia en tu post. Estoy de acuerdo en tu exposición. Te agradezco de verdad que lo incluyas en los comentarios de mi artículo pero creo que por su propia naturaleza y por su contenido sería merecedor de que lo hicieras llegar al Colegio para que consideren una posible publicación. Aprovecho esta contestación para recordar a todos los administradores de Fincas que como Miguel Angel tienen temas que aportar que manden sus reflexiones, artículos, post, etc. a la siguiente dirección: redes@cafmadrid.es
      Yo añadiría un comentario más a tu exposición Miguel Angel. Yo diría que todos aquellos ciudadanos (propietarios) que reciban una carta de un administrador de fincas donde su planteamiento de marketing o publicidad sea “rebajo en un 50% sus honorarios” que estén preparados a que los servicios de ese profesional no sean retribuidos en función de lo que dice su contrato de mandato/servicios sino de las posibles comisiones que ese mal llamado “profesional” exija a los proveedores de esa comunidad de propietarios.

  3. Miguel Ángeles y Miguel Fernández, desde luego os agradezco por aportar a los lectores y a futuros empreendedores en el ámbito de la administración de fincas profundas reflexiones sobre la actividad de un administrador, sobretodo por ser luz en final del túnel de todos aquellos que como yo buscamos innumerables posts en internet sobre “Cómo abrir, cómo ser y de qué manera empreender en área de la Administración de Fincas.
    Pero confieso este ámbito es um poco cerrado para quienes desean aventurar en la apertura de este tipo de negocio, ya que no conseguimos información suficiente sobre si es o no viable embarcar en tal esta profesión.
    Por todo lo expresado, considero que tenéis mucha experiencia en el ramo, por ello si podeis solventar las dudas ( tales como si el la actualidad vale la pena abrir una administración de fincas, como captar clientes o como empezar de un modo mas práctico…) creo que la duda será más mias que de otras personas) de jóvenes abogados que desean empezar este tipo de negocio os agradeceremos.

    Un Cordial Saludo.

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