Nuevas reglas en el mercado de alquiler y en el funcionamiento de las comunidades de propietarios

mercado de alquiler

El pasado 19 de diciembre entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y que, además de cambiar las reglas del juego del mercado de alquiler, modifica en parte la norma que rige el funcionamiento de las comunidades de propietarios.

¿En qué aspectos modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Para empezar, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, se ve afectada en la duración del contrato de alquiler, pasando de tres a cinco años para personas físicas o a siete si hablamos de personas jurídicas.

Aunque la duración del contrato será la libremente pactada por las partes, éste se prorrogará obligatoriamente y anualmente hasta alcanzar una duración mínima de cinco o siete años, respectivamente.

Transcurrido el plazo de duración del contrato de cinco o siete años, según el caso, si ninguna de las partes con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato manifiesta su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará tácitamente durante 3 años. Es decir, se vuelve a la redacción originaria de la LAU de 1994.

En cuanto a la renta, solo podrá ser revisada anualmente por arrendador o arrendatario cuando así esté previsto expresamente en el contrato de alquiler.

Se mantiene, además, la obligación de constituir la fianza, consistente en una mensualidad de renta para vivienda y de dos mensualidades de renta para uso distinto de vivienda.

No obstante, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

¿Cómo afecta a las obras de mejora?

Por lo que se refiere a la posibilidad de realizar obras de mejora por parte del arrendador, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual del alquiler en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

Si la mejora afecta a varias viviendas la comunidad de propietarios, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Asimismo, quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU los pisos turísticos.

¿Qué tipo de acuerdos se verán afectados en la Ley de Propiedad Horizontal?

Precisamente, sobre este aspecto recala especialmente la modificación de la Ley 29/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Desde el pasado 19 de diciembre, la adopción del acuerdo por el que se limite o condicione el uso de una vivienda a fines turísticos podrá adoptarse con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

El mismo quórum será necesario para la adopción del acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Además, el RD-ley que modifica la LPH, establece que el fondo de reserva podrá estar destinado a las obras de accesibilidad, y dotado de una cantidad que, en ningún caso, podrá ser inferior al 10% de su último presupuesto ordinario.

El incremento de la cuantía destinada al fondo de reserva se podrá llevar a cabo en a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto-ley.

También la comunidad estará obligada a ejecutar las obras que sean necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad en el edificio cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

ACTUALIZACIÓN:

El pasado 22 de enero, el Congreso de los Diputados no convalidó el RDL 21/2018 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler. Recordamos cómo quedan las normas que en un principio se vieron afectadas en un nuevo post.

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