Las zonas comunes, la primera pista en la inspección de edificios

Por Luis Jurado. Arquitecto

Los edificios ni son eternos ni se conservan solos. Por ello, los ayuntamientos han aprobado ordenanzas que les obligan a pasar periódicamente una inspección de carácter técnico que denominamos ITE.

Los arquitectos no tenemos que ajustarnos a ningún protocolo oficial obligatorio al realizar la inspección técnica de un edificio. Es por ello que cada profesional se plantea su trabajo según el criterio que le marca su experiencia y sus conocimientos.

En mis participaciones en cursos o jornadas técnicas sobre la ITE, acuden muchos jóvenes arquitectos que demuestran tener claros los conocimientos teóricos necesarios sobre “Patología de la Construcción”. Pero en cuanto se abre un coloquio sobre la cuestión, siempre demandan consejos para hacer mejor su trabajo.

Recomendaciones prácticas

Hoy utilizo esta tribuna para dar una recomendación que yo entiendo como la pista inicial que percibe un arquitecto inspector al entrar en contacto con el edificio a peritar.

La gran mayoría de los edificios urbanos objeto de la ITE responden al régimen de propiedad horizontal. En todos ellos, el arquitecto contratado para realizar la inspección técnica del edificio, se va a encontrar con dos tipos distintos de dependencias: las zonas comunes y las zonas privativas.

De modo general, puedo asegurar en base a mi experiencia profesional que el primer dato que debe obtener el arquitecto para ir formando su opinión sobre el estado de conservación de un edificio, parte de la simple observación del aspecto que presentan sus zonas comunes.

Las zonas comunes responden siempre a la vieja máxima que asevera que lo que es de todos, al final no es de nadie. Y por eso, las deficiencias constructivas ubicadas en las dependencias comunes se manifiestan de modo más evidente que las situadas en los elementos privativos del mismo edificio.

ok-cafimg_0367

Las zonas comunes le proporcionan al técnico inspector más datos sobre el estado de conservación, que las zonas privativas porque en ellas, salvo contadas excepciones, los propios residentes se encargan de tenerlas siempre presentables.

He conocido muchos casos relativos al interior de las viviendas en los que sus propietarios o bien han camuflado detrás de un cuadro, un mueble o una cortina, cualquier signo evidente de lesiones constructivas o incluso han subsanado a su costa, ciertos pequeños defectos nada más que aparecieran.

Las zonas comunes responden siempre a la vieja máxima que asevera que lo que es de todos, al final no es de nadie.

Es por ello que la inspección de los elementos comunes es determinante para formar la opinión del técnico inspector en el proceso para obtener la conclusión de favorabilidad o desfavorabilidad a indicar en el acta de inspección de la ITE.

Pero, mi recomendación aún va más lejos. El estado de conservación de determinadas zonas comunes de un edificio también responde a otra regla bastante común: el estado de conservación de las dependencias comunes es inversamente proporcional al grado de utilización de la dependencia en cuestión. Si en el portal o en la escalera que se usan todos los días, el estado de conservación puede no ser todo lo conveniente que debería, que no ocurrirá en ciertas dependencias comunes que no se utilizan habitualmente. Me refiero por ejemplo, a los torreones de ascensor o a algunos cuartos olvidados de instalaciones obsoletas.

Por experiencia, recomiendo la obligación de inspeccionar con detalle determinadas zonas comunes del edificio como el lugar donde se ubicó una antigua caldera o el depósito en desuso donde se almacenaban el carbón o las astillas para una anticuada instalación de calefacción. Y de paso, inspeccionar también algo que se repite mucho últimamente como son las porterías y las viviendas de los porteros que han quedado fuera de uso tras la jubilación de los mismos y que no pueden ser reutilizadas por incumplir las normas urbanísticas en cuanto a superficie mínima o estar ubicadas en plantas no vivideras.

Por todo ello, cuánto menos utilizada sea una zona común, más autentica será la información que te proporcione sobre el estado de conservación del edificio.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

dieciocho − 10 =