El desarrollo de las juntas de propietarios

Normalmente, cuando hablamos de reuniones de vecinos nos referimos, en sentido más riguroso del término, a las juntas de propietarios, que pueden ser ordinarias u obligatorias.

Aclaramos en seis puntos las principales dudas que surgen en torno a este foro donde se discuten y se aprueban los acuerdos, que en muchas ocasiones no son del gusto de todos,

¿Es obligatorio celebrar juntas de propietarios?

Únicamente es obligatorio convocar y celebrar una junta ordinaria, que es normalmente donde se aprueban las cuentas y los presupuestos del año en curso y se nombran los distintos cargos de la junta directiva, como es el de presidente. Este tipo de junta debe convocarse con 6 días de antelación.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no exige que se celebren las extraordinarias por lo que queda a criterio del presidente o, en su defecto, el 25% de propietarios o de cuotas.

El presidente tiene la potestad de convocar las juntas extraordinarias que considere puesto que se encuentra legitimado para ello. Cuestión diferente es que con ello esté causando un grave perjuicio a los intereses de los propietarios que se ven obligados a acudir de forma reiterada y en un corto período de tiempo a las juntas.

La LPH no regula el plazo para notificar a los propietarios la convocatoria a junta extraordinaria pero la jurisprudencia viene admitiendo entre tres o cuatro días, tiempo que se entiende estimado para que llegue a conocimiento de todos los propietarios.

El presidente tiene la potestad de convocar las juntas extraordinarias que considere puesto que se encuentra legitimado para ello

¿Qué es importante incluir en la convocatoria?

La convocatoria tiene que contener una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad en ese momento, y advertir de la privación del derecho de voto si tienen la condición de moroso.

Esto es, el propietario moroso puede acudir a la reunión e intervenir, pero no votar los acuerdos.

¿Qué cargos es necesario que estén presentes?

Es importante la presencia del presidente, o en caso de ausencia, del vicepresidente, del secretario y del administrador (estos dos últimos cargos pueden recaer en la misma persona).

El papel del secretario-administrador es fundamental pues además de levantar el acta y redactar la misma, actúa de mediador de la junta.

¿Cómo es el desarrollo de una junta?

La junta la preside el presidente de la comunidad, que es el representante legal. Si no pudiere acudir el día señalado lo hace el vicepresidente, y si no existiera este porque no es un cargo de obligada designación, presidiría la junta un propietario presente en la junta si así lo decide ésta.

La LPH permite votar bien asistiendo personalmente a la junta o por medio de un representante. No establece límite en el número de representaciones que otro propietario o un tercero puede llevar a la junta.

El presidente exigirá al inicio de la junta que quien lleva representaciones las exhiba y entregue en la mesa de la presidencia. El mismo podrá llevar representaciones de otros comuneros para votar por ellos en la junta.

La Ley de Propiedad Horizontal permite votar bien asistiendo personalmente a la junta o por medio de un representante

Normalmente, si algún comunero desea abandonar la junta deberá advertirlo al presidente para anotar que desde ese punto del orden del día se le considera ausente.

El presidente debe controlar el tiempo máximo de duración de cada punto del Orden del Día así como el de duración máxima de cada comunero y el límite máximo de intervenciones.

Es importante no dejar de tratar en la junta temas incluidos en el Orden del Día.

Hay que tener presente que en el punto referente al turno de ruegos y preguntas no pueden adoptarse acuerdos.

¿Qué debe contener el acta de cada reunión?

Debe contener al menos los siguientes puntos:

  • La fecha y el lugar de la celebración.
  • El autor de la convocatoria, normalmente el presidente o, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
  • Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria (normalmente es en segunda, por lo que desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España se está impulsando dentro de la modificación de la LPH que únicamente haya una convocatoria).
  • Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
  • El Orden del Día de la reunión.
  • Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

La Ley permite que cualquier propietario pueda proponer un tema como punto del Orden del Día de la reunión. En este sentido, podrá pedir que la junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, para lo cual dirigirá un escrito al presidente, en el que se especifique claramente los asuntos que pide que sean tratados.

La LPH no establece un límite de veces que puede tratarse un asunto en una junta.

El acta de las reuniones se remitirá a todos los propietarios, hayan o no acudido a la junta. La LPH no establece un plazo para enviar el acta aunque como máximo deberá hacerse antes de la siguiente junta que se celebre.

Después de la reunión, ¿cómo se notifican las actas?

La Ley de Propiedad Horizontal fija un plazo de diez días, después de la reunión, para cerrar el acta con las firmas del presidente y del secretario de la junta. La normativa no concreta la fecha límite del envío de los acuerdos. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

Así mismo, el secretario deberá custodiar los libros de actas de la juntar y conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

 

2 comentarios en “El desarrollo de las juntas de propietarios

  1. Es legal que en nuestras Juntas esté en la mesa presidencial ( ubicada en un altillo y cuya mesa tiene sitio para mínimo 4 o 5 personas) solo el representante de la Gestoría y todos los demás incluido el presidente estén abajo sentados en sillas?

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