¿Qué es la intensificación de usos?

Intensificación de usos. Comunidad de propietarios

Por Carlos OlivéArquitecto.

Una de las intervenciones inmobiliarias menos frecuente -quizá por desconocida- pero sin embargo más interesante –por rentable- es la intensificación de usos: incrementar el número de viviendas por planta en la totalidad de un edificio existente.

La mayor complejidad para sacar adelante un proyecto de este tipo quizá sea la fase inicial de aglutinar voluntades, si se trata de una comunidad de propietarios a la que haya que convencer y coordinar. Esta dificultad deja de existir obviamente si el edificio es de un único propietario, o de pocos propietarios mayoritarios.

Suponiendo que el dueño del edificio quiera beneficiarse de las ventajas y rentabilidad de una operación de este tipo, ¿cuáles serían los principales aspectos técnicos que habría de cumplir el proyecto para ser viable?

intensificacion-de-uso
Sacar tres viviendas de un piso. Incrementar el número de viviendas por planta en la totalidad de un edificio existente.

Supongamos un ejemplo ficticio: edificio de siete plantas (semisótano, baja y plantas 1 a 5), de mediados de siglo XX, sin garaje, con un semisótano destinado a cuartos técnicos en desuso, y con 2 viviendas por planta de aproximadamente 100-120 m2. Se pretende una reestructuración que modifique los dos pisos de cada planta para sacar una tercera vivienda en cada piso. También se pretende conseguir una vivienda -si pueden ser dos, mejor- en el semisótano. Cada una de las dos viviendas iniciales habría de tener, al menos, aproximadamente 40 m2 útiles, de manera que al redistribuirse y pasar a tres viviendas por planta, éstas contaran con el mínimo de 25 m2 útiles exigidos por normativa.

Intensificación de usos en el Plan General de Ordenación Urbana

Esta posibilidad de redistribuir espacios en cada planta, pasando de dos viviendas “grandes” a tres de menor tamaño, queda amparada por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) en su art. 8.1.6.2, que regula estas intervenciones como “intensificación de uso”: Edificio que incrementa el número de viviendas manteniendo la superficie existente.

Por otra parte, el art. 8.1.9 del PGOUM establece que la edificación final resultante tras una intensificación de usos deberá cumplir las mismas condiciones de seguridad frente a incendios, protección del medio ambiente y condiciones higiénicas que resultarían exigibles a una obra de nueva planta.

El edificio que hemos ideado como ejemplo sólo contaría con la posibilidad de obtener una tercera vivienda en las cinco plantas sobre rasante (plantas 1 a 5). En el semisótano no se podrán hacer viviendas pues el PGOUM prohíbe en su art. 7.3.8.3 piezas habitables con el piso por debajo de la rasante: “(…)Ninguna vivienda de nueva edificación tendrá pieza habitable alguna en plantas inferiores a la baja o con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella”.

El Ayuntamiento exigirá que la reforma del edificio suponga su adaptación a la normativa vigente de prevención de incendios y de accesibilidad a minusválidos

“Vivienda mínima”

La intensificación de usos debe además cumplir con el programa de “vivienda mínima” detallado en el art. 7.3.4: “(…) Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con: estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a treinta y ocho (38) metros cuadrados, no incluyéndose en el cómputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta veinticinco (25) metros cuadrados, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo”.

Las viviendas deben cumplir también con las condiciones de alturas especificadas en el art. 7.3.5, con las condiciones sobre dimensiones mínimas de huecos de paso y puertasart. 7.3.6, con las condiciones de acceso, dotación de ascensores y pasillos en zonas comunesart. 7.3.7, y con las condiciones de ventilación e iluminación de las estanciasart. 7.3.8.

Al tratarse de una “intensificación de usos” el Ayuntamiento solicitará el cumplimiento de dotación de plazas de aparcamiento; una plaza por cada vivienda nueva creada. Dado que la finca no cuenta con sótano de garaje, existe la posibilidad de adquirir plazas de aparcamiento en las proximidades del edificio y adscribirlas a las nuevas viviendas creadas.

Por otra parte, el Ayuntamiento exigirá que la reforma del edificio suponga su adaptación a la normativa vigente de prevención de incendios y de accesibilidad a minusválidos. Estos requerimientos pueden obligar a actuar en los ascensores y escaleras comunitarias del edificio; intervenciones específicas y puntuales que deberán ser examinadas en cada caso por el arquitecto encargado del proyecto de reforma del edificio.

 

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

7 − 6 =