Indemnización por uso exclusivo e ilegítimo de espacios comunes

Por Jesús Flores Rodríguez. Profesor titular de la Universidad Rey Juan Carlos

En inmuebles en régimen de propiedad horizontal, como en otros en copropiedad común, ocurre en ocasiones que un comunero se atribuye el uso exclusivo de parte del mismo, o de todo, de manera arbitraria, es decir, sin contar con el previo consentimiento de los demás y sin que el título constitutivo o los estatutos incluyan una cláusula que le reconozca ese derecho.

La realidad es que la insolidaridad del copropietario, su abuso, el ejercicio antisocial de su derecho, perjudica al resto al quedar apartados del mismo. La obligación de indemnizar al resto de copropietarios, incluso en forma de renta, por el uso exclusivo de la cosa común tiene, pues, una clara justificación legal: la pérdida de un derecho de uso solidario, pues debe insistirse en que un comunero no puede disfrutar de manera exclusiva el bien común, impidiendo su uso a los que gozan del mismo derecho, sin estar autorizado para ello.

La comunidad o el comunero perjudicado no sólo podrá exigir el cese del uso indebido sino una indemnización por daños y perjuicios por el tiempo correspondiente al uso y disfrute realizado por el otro codueño

La compensación tiene, jurídicamente, su remedio subsidiario del enriquecimiento sin causa que permite la revisión de determinadas atribuciones o incrementos patrimoniales que se producen, ya por transferencias patrimoniales a título de prestación, o como consecuencia de haber realizado inversiones en determinados bienes o de haber utilizado en provecho propio bienes ajenos o, en el caso, por la utilización en exclusiva de lo que corresponde a todos.

El enriquecimiento injusto o sin causa permanece en nuestro Derecho como una secuela de las viejas condiciones, acciones personales recuperatorias que permiten obtener frente a quien ha resultado beneficiario la medida del enriquecimiento que ha experimentado, generalmente de forma correlativa al empobrecimiento de la contraparte.

La jurisprudencia se inclina por considerar que el uso exclusivo y excluyente de un inmueble o parte de él por un copropietario, que impide el uso de los demás copartícipes, debe compensarse a los excluidos del uso con una renta o indemnización, lo cual viene amparado por el art. 394 del Código Civil y la interpretación que del mismo se hace (Barcelona, Secc. 4ª, de 13 de mayo de 2015).

Por su parte, la SAP Burgos, Secc. 3ª, de 28 de junio de 2013, indica que la indemnización procede desde la fecha en que cualquiera de los copartícipes reclama que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás por tal uso exclusivo, puesto que, si bien mientras tanto se entiende que existe consentimiento tácito en el uso exclusivo de la cosa común por parte de los demás condueños, a partir de tal reclamación el uso exclusivo pasa a ser no consentido e ilegítimo y susceptible de compensar o indemnizar a los restantes copartícipes. En efecto, la SAP Madrid (Secc. 14ª, de fecha 4 de mayo de 2012) concluye que el uso exclusivo por parte de uno de los comuneros conlleva la correspondiente indemnización de daños y perjuicios a favor del resto.

Así pues, la comunidad o el comunero perjudicado no sólo podrá exigir el cese del uso indebido sino una indemnización por daños y perjuicios por el tiempo correspondiente al uso y disfrute realizado por el otro codueño.

 

 

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