Humedades en viviendas, ¿quién debe repararlas?

Por Enrique Fernández, arquitecto técnico y asesor de Arquitectura del CAFMadrid

En muchos edificios se presentan problemas de humedades en las viviendas. Estas generalmente suelen ser de dos tipos: de condensación o de capilaridad. Cualquiera de ambas hace que las condiciones de habitabilidad de la vivienda queden mermadas, incluso en algunos casos pueden generar la imposibilidad de utilizar la vivienda. Pero para saber cómo actuar, debemos saber de qué tipo de humedad estamos hablando.

Las humedades generadas por capilaridad normalmente se presentan en las viviendas situadas en la planta baja o planta sótano del inmueble. Su trayectoria es vertical, desde la parte inferior de los paramentos, ascendiendo hacia la parte superior. Incluso, en muchos casos, van acompañadas de levantamiento de los solados, lo que comúnmente llamamos “solados bufados”.

Estas humedades suelen estar generadas por aguas subterráneas no canalizadas. Estas pueden proceder del propio terreno y su nivel freático, el cual asciende en épocas de lluvia, y desciende en épocas de sequía, o bien, de escorrentías subterráneas. Asimismo, pueden ser producidas por roturas o averías en la red de saneamiento del inmueble, o bien por fugas de agua de las tuberías de suministro, en el caso de que estas se encuentren enterradas.

Las humedades generadas por condensación pueden producirse en cualquier vivienda del inmueble. Estas se generan por el diferencial térmico producido por la temperatura del paramento exterior y la temperatura del paramento interior del cerramiento, cuando este no tiene un aislamiento térmico que rompa este puente térmico. Estas humedades suelen generarse en zonas de escasa ventilación (detrás de muebles, cortinas, cuadros, rincones de habitaciones, etc.) y se caracterizan por un color negro, que es debido a la generación de hongos en su superficie. Estas humedades aparecen fundamentalmente en invierno, cuando en el exterior hay temperaturas bajas, y en el interior están encendidas las calefacciones.

Estas humedades suelen generarse en fachadas con orientación norte (con poco soleamiento), así como en fachadas afectadas de sombras, bien por arbolado u otros edificios anexos. Ahora bien, también pueden ser producidas por una escasa ventilación del inmueble, así como por el uso inadecuado del mismo.

La comunidad de propietarios debe velar por que las viviendas se encuentren en perfectas condiciones de habitabilidad. Por tanto, la aparición de estas humedades condiciona dicha habitabilidad, siendo responsabilidad de la comunidad la reparación de las causas que la originan, así como de los desperfectos causados.

Ahora bien, conforme se indica en el art. 16 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, los propietarios y usuarios son responsables de un correcto uso y mantenimiento de la vivienda. En relación con las humedades de capilaridad, el uso del inmueble no influye en las mismas, siendo responsabilidad de la comunidad de propietarios la subsanación de estas.

En el caso de las humedades de condensación, pueden intervenir factores determinados por el uso de la vivienda, como son la falta de ventilación de la misma, el secado de la ropa en el interior, una elevada temperatura de calefacción, etc. Por tanto, en este tipo de humedades, se deberá determinar la causa que las está originando, y esto determinará la responsabilidad de quién debe reparar las mismas. Es habitual que en viviendas que no han tenido ningún tipo de humedad, un cambio de ocupante de la misma (propietario o inquilino) y de costumbres del uso de la vivienda, pueda generar la aparición de este tipo de humedades.

 

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