¿Son deducibles los gastos que genera un inmueble mientras no está alquilado?

Por José María Salcedo, abogado

El hecho de que un inmueble no esté alquilado, no supone que deje de generar gastos a su propietario. Además, dichos gastos son en muchos casos necesarios si se quiere mantener el inmueble en condiciones de funcionamiento o servicios que permitan alquilarlo, y generar ingresos.

Hay que tener en cuenta en primer lugar, que la deducción de tales gastos afecta principalmente a dos impuestos: IRPF e IVA (si el inmueble no se va a destinar a vivienda).

En el IRPF, la deducción de gastos dependerá de si el contribuyente obtiene rendimientos del capital inmobiliario (porque no se cumple el requisito previsto en el art. 27.2 de la Ley del IRPF) o de actividades económicas.

Los gastos de un inmueble no alquilado son, en muchos casos, necesarios para mantenerlo en condiciones de funcionamiento y que pueda generar ingresos

Si el contribuyente obtiene rendimientos del capital inmobiliario, el art. 23.1.a.1º de la Ley del IRPF no permite deducir gastos por los intereses de capitales ajenos y demás gastos de financiación, y por los de conservación y reparación, cuando éstos superen para cada inmueble, el importe de los ingresos obtenidos. Por tanto si no hay ingresos, no podrán deducirse estos gastos.

Lo mismo ocurre con los gastos relativos a tributos y recargos no estatales, o de amortización del inmueble. Aunque para ellos no se prevé el límite anterior, lo cierto es que el citado artículo 23.1 sólo permite su deducción de los rendimientos íntegros. A falta de tales rendimientos, la deducción no sería posible.

Si los alquileres tributan como rendimiento de actividades económicas, son deducibles los gastos que estén relacionados con los ingresos obtenidos. Pero, a falta de tales ingresos, ¿es posible deducir los gastos?

Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco dictada en octubre de 2015, afirma que el hecho de que no se hayan obtenido ingresos no supone que los gastos no puedan contabilizarse y deducirse. Y es que la necesaria correlación entre gastos e ingresos no requiere que estos últimos se hayan obtenido, sino que los gastos soportados sean necesarios y adecuados para la obtención de ingresos.

Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco  afirma que aunque no se hayan obtenido ingresos por alquiler los gastos pueden contabilizarse y deducirse

En definitiva, la sentencia reconoce que los inmuebles generan una serie de gastos cuya única finalidad es mantenerlos en situación de poder ser alquilados. Y es que si no se paga el IBI, el agua o la luz, se producirán embargos o se cortarán los suministros, y el inmueble tendrá más dificultades para ser alquilado, con la consiguiente reducción de ingresos. Por ello a juicio del TSJ, tales gastos pueden ser deducidos por el contribuyente.

La sentencia no obstante, tan sólo se refiere a los rendimientos de alquiler que se califiquen como de actividades económicas.

Arrendamiento sujetos al IVA

En cuanto a los arrendamientos sujetos al IVA (por no destinarse a vivienda), una consulta de la Dirección General de Tributos dictado en mayo de 2013 afirma, basándose en jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que puede deducirse el IVA soportado por gastos relacionados con el inmueble, aunque no se obtengan ingresos, cuando el contribuyente acredite su intención, confirmada por elementos objetivos (oferta en inmobiliaria por ejemplo) de alquilar el inmueble.

En definitiva, es posible la deducción de gastos de los inmuebles destinados a ser alquilados, mientras éstos se encuentren sin inquilino, con la salvedad indicada de los alquileres que tributen como rendimiento del capital inmobiliario, que podría plantear más problemas.

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