Contratos de alquiler suscritos antes del 04/06/2013

Por Adolfo Calvo-Parra y Nebrá, abogado y asesor jurídico del CAFMadrid

La Ley 29/1994 de 24 de noviembre, establecía en su art. 9 que las partes podían pactar libremente la duración del contrato, si bien éste se prorrogaría obligatoriamente para el arrendador hasta alcanzar los cinco años, modificando con ello el criterio del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril (denominado popularmente como Decreto Boyer) el cual establecía una duración de un año, prorrogable por la tácita reconducción regulada en el art. 1566 del Código Civil.

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción originaria, estableció una duración mínima de cinco años, prorrogable por otros tres años más, si al arrendatario conviniere tal plazo. Dicho plazo de cinco años quedó reducido a tres con la entrada en vigor de la Ley 4/2013 de 5 de junio, prorrogándose posteriormente por periodos anuales.

Por todo ello, los arrendadores que suscribieron el contrato de arrendamiento de vivienda, con anterioridad al 4 de junio de 2013, normalmente pactado a una duración de un año, y que se ha prorrogado hasta alcanzar los cinco años, tienen que plantearse con anterioridad a la fecha de la conclusión contractual del arrendamiento si desea que el mismo sea prorrogado o bien por el contrario finalizar el contrato.

Aspectos a analizar

En primer lugar, mi sugerencia es que se proceda a analizar la trayectoria del inquilino durante el casi último lustro, los problemas que haya podido originar, etc. Evidentemente si la propiedad entiende que es procedente una nueva prórroga, se recomienda no hacer nada respecto al contrato suscrito, y éste quedará prorrogado por una anualidad más, hasta alcanzar un máximo de tres años más, a voluntad del inquilino. Es decir, la propiedad tiene que valorar que si no realiza actuación alguna, el contrato se puede extender en el tiempo hasta tres años más, por cuanto el contrato está suscrito conforme a la legislación vigente en el momento de su firma.

Mi sugerencia es que se proceda a analizar la trayectoria del inquilino durante el casi último lustro, los problemas que haya podido originar, etc.

En segundo lugar, si la propiedad considera que la renta no está adecuada al mercado actual de viviendas en arrendamiento, o por el contrario es un arrendatario que ha ocasionado diversas incidencias a la propiedad, puede valorar actualizar la renta debiendo en este caso, según mi criterio, notificar fehacientemente al inquilino la voluntad de dar por concluido el contrato de arrendamiento y denegar cualquier posibilidad de prórroga al mismo.

La notificación deberá hacerse por medio de burofax con certificación de texto, o bien a través de notificación notarial, para que quede constancia suficiente de la recepción de la comunicación para el supuesto caso de tener que acudir a los tribunales,  ejercitando la acción de resolución de contrato de arrendamiento por expiración del término. Dicha comunicación tiene que estar en poder del arrendatario antes de treinta días para la finalización del contrato de arrendamiento, o bien alternativamente puesta a su disposición a dicha fecha, aunque no la haya querido recibir.

Una vez hecha la notificación fehaciente al inquilino de la voluntad de la propiedad de no renovar el contrato a su finalización de cinco años, se abre totalmente la posibilidad de negociar un nuevo contrato conforme a las rentas actuales del mercado o bien proceder a adquirir la posesión de la vivienda para darle otro destino o buscar un nuevo inquilino.

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