Cómo cobrar extrajudicialmente las cuotas impagadas

Por Pere Brachfield, experto en la lucha contra la morosidad

Aunque la morosidad de las comunidades de propietarios de Madrid ascendió a 225,88 millones de euros en 2016, un 8,1% menos que en 2015 (245,79 millones ) según datos elaborados por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, lo que se traduce en el segundo descenso consecutivo, el nivel de impago por morosidad soportado por las comunidades de propietarios en los últimos años se puede calificar de epidemia.

Con la actual Ley de Propiedad Horizontal no existen demasiadas herramientas para poder cobrar las cantidades pendientes. Por consiguiente, es necesario intentar un recobro extrajudicial de los impagos del propietario moroso antes de ejercitar acciones judiciales.

¿Cómo actuar en la práctica ante un impago?

Esta es la pregunta crucial del cobro de deudas. El éxito del recobro reside en la capacidad del acreedor para analizar la situación, negociar un acuerdo de pagos realista y razonable, encontrar argumentos para convencer al deudor y utilizar los instrumentos más adecuados a cada fase de gestión. Además, el recobro de impagos no puede ser una función basada en la improvisación, sino que requiere una sistematización, una metodología, unos procedimientos bien definidos, así como unos conocimientos y habilidades determinadas.

Cuando el administrador de fincas se encuentra ante un propietario que está pasando por una situación de iliquidez transitoria, su objetivo será cobrar, pero, si es posible, manteniendo la buena relación con el vecino. En cambio, si se trata de un moroso contumaz, deberá actuar de forma resolutiva para conseguir la recuperación del impagado.

Una vez conseguido el acuerdo es necesario plasmarlo en un documento que proteja los intereses de la comunidad acreedora y en caso de incumplimiento, demostrar los buenos oficios del administrador y la mala fe del propietario moroso.

Bajo mi punto de vista, es muy importante la fase del recobro amistoso, por lo que el acreedor debe convencer al deudor para que pague voluntariamente. El cobro de un impago no es tarea fácil hoy en día, en muchas ocasiones será necesario reclamar la deuda a través de cartas, emails, burofax; además habrá que contactar telefónicamente con el deudor y a lo mejor visitarlo personalmente.

Otro punto es que hay que ser pragmáticos, en ocasiones no se puede conseguir el cobro inmediato de la deuda, y se ha de negociar una solución amistosa que puede pasar por aplazamientos, novaciones, transacciones y compromisos de pago fraccionando la deuda. Asimismo, una vez conseguido el acuerdo es necesario plasmar el acuerdo en un documento que proteja los intereses de la comunidad acreedora y en caso de incumplimiento, demostrar los buenos oficios del administrador y la mala fe del propietario moroso.

 

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