Cómo afectan las humedades a las viviendas

Humedades

Por Juanjo Bueno

Con las lluvias surge uno de los principales problemas que se manifiesta en una comunidad de propietarios en estas fechas: las filtraciones o humedades, ya sean por capilaridad (provenientes del suelo) o por condensación (por un defecto en la cámara de aire) que afecta directamente al interior de las viviendas.

Las humedades, que aparecen fundamentalmente en las plantas altas o áticos, bajas o pisos bajos y sótanos o garajes de los edificios, pueden llegar incluso a depreciar hasta un 35% el valor de la vivienda, según datos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Para solventar la casuística que en torno a esta problemática arrecia en las comunidades, analizamos algunas de las cuestiones más relevantes según el elemento donde se producen.

Filtraciones en cubierta o elementos de cerramiento

Soy propietario de un ático con terraza de uso privativo. Debido a las continuas lluvias, en el piso de abajo han aparecido humedades en el techo. ¿Quién debe correr con los gastos de las reparaciones?

Según el artículo 396 del Código Civil, tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio. También los elementos estructurales, dentro de los cuales se encuentran incluidos la capa de impermeabilización o tela asfáltica.

Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que el propietario, dada la ubicación de su vivienda, tenga atribuido su uso privativo. En consecuencia, el mantenimiento ordinario de la terraza-cubierta le corresponde a él por hacer hace uso de la misma.

Con todo, para saber cuál es el origen de las humedades, es necesario el informe de un técnico. Si las filtraciones son causadas por un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios como obras de conservación y mantenimiento del edificio, tal y como establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, si las humedades han surgido por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, el propietario del ático deberá costear las reparaciones necesarias.

Tengo problemas con una de las ventanas del tejado, pues cuando llueve entra bastante agua. Además, una de las habitaciones presenta humedades por condensación. En este caso, ¿quién debe asumir el coste de los arreglos?

Si la ventana estaba construida de origen, al ser un elemento de cerramiento, tiene la consideración de elemento común del edificio según establece el artículo 396 del Código Civil. En este caso, al igual que ocurre con los problemas de condensación que presentan las habitaciones, la comunidad estará obligada a ejecutar las obras necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda (artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), salvo que los daños o posibles obras realizadas con posterioridad a la entrega del inmueble sean imputables a usted como propietario.

Filtraciones en suelo

En mi casa han aparecido humedades en el suelo. Creo que están causadas por la rotura de una tubería que va a parar a la bajante general del edificio. ¿Quién es el responsable de la reparación de esta fuga de agua?

Para saber el origen del daño y, en consecuencia, quién está obligado a pagar, será necesario el informe de un técnico. Según dispone el artículo 396 del Código Civil, las canalizaciones son generales hasta la entrada en el espacio privativo de la vivienda. Por lo tanto, si las humedades tienen su origen en un defecto en la parte comunitaria de la tubería, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios. En caso contrario, esto es, si el daño procede de la parte privativa de la tubería, la reparación deberá sufragarla el propietario.

Filtraciones en fachada

Nuestra comunidad está compuesta por ocho viviendas. Se trata de un edificio nuevo, de apenas un año de antigüedad, que presenta filtraciones desde la terraza y la fachada al interior de las viviendas. ¿Nos gustaría saber si el seguro o garantía decenal del constructor cubre estas filtraciones?

El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece los plazos de garantía de las obras o construcciones desde su puesta a disposición.

La doctrina jurisprudencial no es uniforme al establecer en este tipo de casos el plazo existente, pues dependerá de si las filtraciones afectan o no a los elementos estructurales del edificio: si es así será de 10 años, en caso contrario será de tres.

Por ejemplo, mientras que el seguro decenal, de 10 años, cubre aquellos defectos producidos por la reducción del poder del muro de carga a consecuencia de las humedades, la responsabilidad por vicio formal, de tres años, es imputable a daños ocasionados por filtraciones.

Filtraciones en garaje o sótanos

Debido a las tormentas es muy común que se produzcan problemas de evacuación de la red de saneamiento hacia los colectores municipales de alcantarillado, dando lugar a inundaciones en garajes y sótanos. ¿A quién le corresponde solucionar este tipo de siniestros, a la comunidad de propietarios o al Ayuntamiento?

Nuevamente un informe pericial determinará el origen de las inundaciones, y así poder estimar si el daño ha podido ser causado por una mala conservación de la red de saneamiento privativa del edificio o por un deterioro o falta de limpieza de la red municipal. Si efectivamente se trata de un defecto en la red pública, el Ayuntamiento deberá ejecutar las reparaciones pertinentes y proceder a la limpieza de la zona común afectada y al arreglo de los daños ocasionados.

Para finalizar, conviene recordar que, con el arranque del encendido de la calefacción, un aislamiento defectuoso del inmueble puede incrementar hasta un 20% la factura energética.

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