¿Puede la comunidad adquirir un bien privativo por el transcurso del tiempo?

Por Patricia Briones, asesora jurídica de CAFMadrid

Son muchas las resoluciones dictadas en relación a la adquisición de bienes por parte de la comunidad y que pasan por esclarecer si ésta, como entidad carente de personalidad jurídica, se encuentra facultada para ello.

A este respecto, es reseñable la Resolución de 3 de julio de 2013 de la DGRN que hace referencia a la Resolución de 16 de octubre de 1992 según la cual declara que la comunidad de propietarios es una entidad sin personalidad jurídica y, por lo tanto, la adquisición de un bien por sus integrantes deberá realizarse en proindiviso entre todos ellos.

Poco a poco se abre el camino a que la comunidad sea titular de bienes inmuebles cuando éstos hayan sido embargados como consecuencia de la deuda por el impago de cuotas comunitarias

Sin embargo, parece que poco a poco se abre el camino a que la comunidad como tal sea titular de bienes inmuebles cuando éstos hayan sido embargados como consecuencia de la deuda contraída por el propietario por el impago de cuotas comunitarias (DGRN 12/2/2016) o contra un tercero (DGRN 26/7/2017).

Otras alternativas

Otra forma de que la comunidad pueda convertirse en titular de un bien es a través de la usucapión entendiéndose como tal el modo de adquirir el dominio o los demás derechos reales por la posesión a título de dueño, pública, pacífica, continua y no interrumpida por el plazo fijado legalmente.

A este respecto, señala el art. 1930 del Código Civil que “Por la prescripción se adquiere de la manera y con las condiciones determinadas en la Ley, el dominio y los demás derechos reales”.

A su vez, el art. 1959 del CC dice que “Se prescriben también el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni buena fe (…)”.

Pongamos de ejemplo el caso de una comunidad que solicita la declaración judicial de una propiedad aun cuando registralmente conste a nombre de un propietario. En el supuesto planteado, la comunidad, desde su constitución (hace más de 30 años), ha venido utilizando como elemento común, en concreto, como vivienda-portería, el piso de un propietario que lo cedió verbalmente para este fin.

Así consta en las actas de la comunidad en las que dicho piso figura como vivienda de los distintos porteros que a lo largo de los años han trabajado en la finca; todos los gastos derivados de la propiedad tales como IBIS y contratos de luz y agua se encuentran a nombre de la comunidad y sufragados por ésta.

A mayor abundamiento, el titular registral nunca ha ejercido sus derechos ni cumplido con las obligaciones inherentes a su condición de propietario; tal es así, que la comunidad nunca le ha girado al pago ninguna cuota ni le ha hecho partícipe de ningún gasto.

Según sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Madrid de 19 de diciembre de 2017, con la documental aportada en el procedimiento, queda acreditado que la comunidad ha mantenido la posesión del piso de forma pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueño cumpliéndose con los requisitos exigidos por los arts. 609, 1945 y 1959. Por lo tanto, declara que la comunidad ha adquirido el dominio del piso por prescripción adquisitiva transformándose en un elemento común debiendo figurar ésta como titular en el Registro de la Propiedad.

 

 

 

 

 

 

 

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