¿Se puede resolver un contrato de alquiler por actividades molestas?

Comunidad de propietarios

Por Patricia Briones, asesora jurídica de CAFMadrid.

Cuando un inquilino causa problemas en el edificio, realizando actividades molestas o causando daños, haciendo insostenible la convivencia y habitabilidad en el resto de viviendas, es posible resolver su contrato de alquiler.

¿Qué medidas puede adoptar la comunidad ante las actividades molestas?

Primero solemos requerirle para que cese en su conducta y, si esta situación persiste, es cuando acudimos al propietario para que “ponga cartas en el asunto”. Pero ¿qué ocurre cuando estos requerimientos no surten el efecto esperado? Generalmente, la comunidad suele acudir a la vía prevista en el art. 7.2 de la LPH que regula el ejercicio de la acción de cesación por actividades molestas, acción que debe dirigirse contra el propietario y ocupante de la vivienda o local, en este caso el arrendatario. A través de esta vía, no solo se podrá solicitar el cese de dichas actividades sino también, en su caso, la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios derivados de las mismas, así como la extinción de los derechos del arrendatario sobre la vivienda o local ocupado y su inmediato lanzamiento, resolviendo así, su contrato de alquiler.

El propietario también puede forzar la salida de su inquilino.

A este respecto, la LAU del 94 en su art. 27, señala que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato de alquiler, entre otras, por las siguientes causas: La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario; o cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En consecuencia, no solo la comunidad se encuentra legitimada para iniciar acciones judiciales en contra del ocupante de la vivienda por las actividades descritas en el art. 7 de la LPH, sino que el propio arrendador se encuentra facultado para resolver el contrato de alquiler cuando su inquilino realiza este tipo de actividades molestas e, incluso, causa daños en el edificio.

¿Existe jurisprudencia sobre la resolución del alquiler por actividades molestas?

Sirva de ejemplo la sentencia de AP Madrid, Sec. 19.ª, 515/2007, de 11 de octubre, relativa a la resolución de un contrato de arrendamiento derivado de actividades molestas en la vivienda e insalubres en el resto del edificio por parte del inquilino

“… Quedó probado en los autos que Dª Constanza es arrendataria del piso(…) y se desarrollan: ruidos nocturnos, música alta, zapateado, corrimiento de muebles a altas horas de la madrugada, lanzamiento de colillas encendidas por la ventana, esputos desde el domicilio y tirada de basura en zonas comunes, lo que llevó al presidente de la Comunidad de Propietarios a poner los hechos en conocimiento del arrendador, quien en distintas ocasiones pretendió corregir aquellas actividades contrarias a la LAU sin conseguirlo,(…) todo lo cual dio lugar a que la arrendadora promoviese la acción que hoy ejercita para interesar la resolución del contrato de arrendamiento urbano.

El desalojo no es medida grave sino que es la que efectivamente contiene la LAU, en su art. 27.2 letra E porque se dieron los hechos y, por ello, es procedente resolver el contrato teniendo en cuenta también el contenido del art. 1124 CC que para incumplimientos flagrantes, como es el de la arrendataria, generan la finalización del contrato en sede resolución”.

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