10 preguntas sobre el presidente de la comunidad

Si con el nuevo año toca elegir a un nuevo presidente de la comunidad, desde el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid queremos ayudarte a resolver algunas de las cuestiones que en torno a esta figura suscitan más dudas entre los vecinos. Es muy importante que el presidente sea apto para desempeñar el cargo, pues facilitará el buen funcionamiento de la comunidad.

¿Quién puede ser presidente de la comunidad?

En contra de lo que se piensa, no puede ser cualquier vecino que resida en la comunidad, sino que este cargo únicamente puede ser ejercido por el propietario o copropietario de uno de los pisos o locales del edificio.

Por tanto, en caso de que en la vivienda residan familiares del titular o esté arrendada, ni los primeros, sea cual sea su grado de consanguinidad (marido, mujer o hijos), ni el inquilino, por mucho tiempo que lleve viviendo en la misma, podrán ser presidentes de la comunidad. El nombramiento de una de estas personas conlleva la nulidad de los actos que adopte la comunidad.

¿Y con los bancos que se han adjudicado pisos y se han convertido en propietarios de los mismos, qué ocurre?

Sólo puede ser presidente una persona física, no jurídica. En este caso, de ser la propietaria del inmueble una empresa o entidad bancaria, la persona designada deberá aportar poder notarial vigente por el cual se le nombra representante legal de la comunidad de propietarios.

¿Cuánto tiempo ejerce el presidente?

Normalmente la presidencia de la comunidad por una misma persona tiene una duración mínima de un año. Ahora bien, como excepción, puede darse el caso de que los estatutos o la Junta General de Propietarios acuerde y apruebe otro plazo, ya sea inferior o superior.

Todos conocemos casos de presidentes que llevan muchos años, esto puede ser porque se han presentado a la reelección y así lo ha aprobado la Junta General de Propietarios con las mayorías legales necesarias.

¿Cómo se elige al presidente, puede salir voluntario, por sorteo, turno…?

Si nos atenemos a la Ley, ésta dice que el presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

Puede ocurrir, aunque no es lo más normal, que un propietario se presente voluntario al cargo. En este caso, el quórum necesario para salir elegido es el de la mayoría simple de los propietarios asistentes a la reunión y de las cuotas (51%).

Si por el contrario, ningún propietario o copropietario se presenta voluntario, o no se alcanza la mayoría exigida para la elección anterior, la comunidad tendrá que acudir al turno rotatorio o al sistema de sorteo.

El CAFMadrid recomienda que el cargo de presidente lo ejerza un propietario residente en la comunidad y que sea apto para desempeñar el mismo, pues facilitará el buen funcionamiento de la comunidad.

En todo caso, en la mayoría de las comunidades el nombramiento de este cargo suele ser por rotación entre todos los propietarios, designando también al vicepresidente que será la persona que ejerza, por turno establecido, el cargo al año siguiente.

Sea cual sea la forma de elección del presidente, se trata de un cargo obligatorio, por lo que no puede negarse el propietario a la aceptación del mismo.

¿Un moroso puede presentarse como presidente?

La Ley de Propiedad Horizontal no imposibilita ni a deudores ni a demandados por la comunidad ser nombrado presidente cuando es elegido por la comunidad o por el turno establecido.

Ahora bien, esta decisión es contraria a toda lógica toda vez que el presidente tiene que representar a la comunidad en la demanda de reclamación del pago de cuotas, y es contrario a derecho demandarse a sí mismo. Lo mismo ocurre cuando el propietario que se presenta voluntario tiene un procedimiento abierto contra la comunidad o al revés; se incurriría en incompatibilidad manifiesta en el cargo de presidente y en la representación en juicio.

¿Existe algún supuesto que permita eximir de la obligación del cargo a un propietario?

Como hemos indicado anteriormente, el cargo de presidente es unilateral y obligatorio según la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, si no puede desempeñar su labor lo lógico es que sea la comunidad quien le retire de su cargo y nombre a uno nuevo, para lo cual debe adoptar un acuerdo al respecto por mayoría simple.

No obstante, para estos casos la ley prevé que sea el propietario nombrado para el cargo quien dirija un escrito al juez indicando las causas que le impiden ejercer el cargo, siendo éste último quien decida según las razones acreditadas (enfermedad, edad, etc.).

¿Se le puede eximir al presidente del pago de cuotas de comunidad por ejercer el cargo?

Para ello la comunidad debe adoptar un acuerdo por la mayoría simple de los propietarios y cuotas por tratarse de un acto de mera administración.

¿Qué tiene que hacer el presidente en una comunidad?

Entre otras funciones, convoca las juntas, firma el acta de acuerdos y da el VºBº al certificado de estar al corriente de pago de deudas.

¿Y si el presidente ejerce “abuso de poder”?

Puede ocurrir, por ejemplo, que decida sin permiso de la comunidad, cambiar la puerta del portal por otra más estética. Sin embargo, sólo puede hacer uso del dinero de la comunidad sin necesidad de autorización cuando se trate de un caso urgente, que requiera la adopción de una medida que no puede demorarse, como es el arreglo de una cornisa en riesgo de desprendimiento. La junta directiva, de la que forma parte el presidente, sólo puede realizar aquellos gastos para los que previamente está autorizada por el resto de los propietarios.

En caso de ausencia, ¿quién sustituye al presidente?

Normalmente el vicepresidente es quien debe ejercer las funciones, según la Ley, siempre y cuando los tiempos de ausencia no sean largos. En caso contrario, la recomendación del CAFMadrid es que se aborde la renovación del cargo de presidente para que la comunidad funcione con normalidad. Hay que destacar que el cargo de vicepresidente es opcional, pero es recomendable elegirlo para suplir al presidente en los casos anteriores.

 

 

4 comentarios en “10 preguntas sobre el presidente de la comunidad

  1. Es preceptivo (imperativo legal) que la convocatoria a junta ordinaria de vecinos vaya firmada o por el contrario no lleve firma ni nada que identifique a su emisor (fueron depositadas en los buzones en sobre cerrado sin identificacion del remitente).

    1. En virtud del art. 16.1 de la LPH, pueden convocar una junta el presidente o, en su defecto, el 25% de las cuotas de participación o la cuarta parte de los propietarios.

      Si convoca el presidente puede aparecer su firma aunque también es válida si la firma el administrador de la finca incluyendo la coletilla “siguiendo instrucciones del presidente de la comunidad.

      Si convocan los promotores, la convocatoria deberá ir firmada por, al menos, el 25% o la cuarta parte anteriormente citados.

  2. Se puede eximir al presidente de los pagos de la cuota de la comunidad, pero ¿se le puede eximir también del pago de las cuotas de los consumos privativos de su vivienda, como el agua o la calefacción?

    1. En algunas comunidades, es práctica habitual eximir del pago de la cuota o parte de la misma al presidente en concepto de gastos de representación.

      Ahora bien, resulta excesivo que la comunidad asuma el pago de los consumos individuales ya que podría incluso calificarse de enriquecimiento injusto.

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