10 preguntas sobre el presidente de la comunidad

Si con el nuevo año toca elegir a un nuevo presidente de la comunidad, desde el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid queremos ayudarte a resolver algunas de las cuestiones que en torno a esta figura suscitan más dudas entre los vecinos. Es muy importante que el presidente sea apto para desempeñar el cargo, pues facilitará el buen funcionamiento de la comunidad.

¿Quién puede ser presidente de la comunidad?

En contra de lo que se piensa, no puede ser cualquier vecino que resida en la comunidad, sino que este cargo únicamente puede ser ejercido por el propietario o copropietario de uno de los pisos o locales del edificio.

Por tanto, en caso de que en la vivienda residan familiares del titular o esté arrendada, ni los primeros, sea cual sea su grado de consanguinidad (marido, mujer o hijos), ni el inquilino, por mucho tiempo que lleve viviendo en la misma, podrán ser presidentes de la comunidad. El nombramiento de una de estas personas conlleva la nulidad de los actos que adopte la comunidad.

¿Y con los bancos que se han adjudicado pisos y se han convertido en propietarios de los mismos, qué ocurre?

Sólo puede ser presidente una persona física, no jurídica. En este caso, de ser la propietaria del inmueble una empresa o entidad bancaria, la persona designada deberá aportar poder notarial vigente por el cual se le nombra representante legal de la comunidad de propietarios.

¿Cuánto tiempo ejerce el presidente?

Normalmente la presidencia de la comunidad por una misma persona tiene una duración mínima de un año. Ahora bien, como excepción, puede darse el caso de que los estatutos o la Junta General de Propietarios acuerde y apruebe otro plazo, ya sea inferior o superior.

Todos conocemos casos de presidentes que llevan muchos años, esto puede ser porque se han presentado a la reelección y así lo ha aprobado la Junta General de Propietarios con las mayorías legales necesarias.

¿Cómo se elige al presidente, puede salir voluntario, por sorteo, turno…?

Si nos atenemos a la Ley, ésta dice que el presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

Puede ocurrir, aunque no es lo más normal, que un propietario se presente voluntario al cargo. En este caso, el quórum necesario para salir elegido es el de la mayoría simple de los propietarios asistentes a la reunión y de las cuotas (51%).

Si por el contrario, ningún propietario o copropietario se presenta voluntario, o no se alcanza la mayoría exigida para la elección anterior, la comunidad tendrá que acudir al turno rotatorio o al sistema de sorteo.

El CAFMadrid recomienda que el cargo de presidente lo ejerza un propietario residente en la comunidad y que sea apto para desempeñar el mismo, pues facilitará el buen funcionamiento de la comunidad.

En todo caso, en la mayoría de las comunidades el nombramiento de este cargo suele ser por rotación entre todos los propietarios, designando también al vicepresidente que será la persona que ejerza, por turno establecido, el cargo al año siguiente.

Sea cual sea la forma de elección del presidente, se trata de un cargo obligatorio, por lo que no puede negarse el propietario a la aceptación del mismo.

¿Un moroso puede presentarse como presidente?

La Ley de Propiedad Horizontal no imposibilita ni a deudores ni a demandados por la comunidad ser nombrado presidente cuando es elegido por la comunidad o por el turno establecido.

Ahora bien, esta decisión es contraria a toda lógica toda vez que el presidente tiene que representar a la comunidad en la demanda de reclamación del pago de cuotas, y es contrario a derecho demandarse a sí mismo. Lo mismo ocurre cuando el propietario que se presenta voluntario tiene un procedimiento abierto contra la comunidad o al revés; se incurriría en incompatibilidad manifiesta en el cargo de presidente y en la representación en juicio.

¿Existe algún supuesto que permita eximir de la obligación del cargo a un propietario?

Como hemos indicado anteriormente, el cargo de presidente es unilateral y obligatorio según la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, si no puede desempeñar su labor lo lógico es que sea la comunidad quien le retire de su cargo y nombre a uno nuevo, para lo cual debe adoptar un acuerdo al respecto por mayoría simple.

No obstante, para estos casos la ley prevé que sea el propietario nombrado para el cargo quien dirija un escrito al juez indicando las causas que le impiden ejercer el cargo, siendo éste último quien decida según las razones acreditadas (enfermedad, edad, etc.).

¿Se le puede eximir al presidente del pago de cuotas de comunidad por ejercer el cargo?

Para ello la comunidad debe adoptar un acuerdo por la mayoría simple de los propietarios y cuotas por tratarse de un acto de mera administración.

¿Qué tiene que hacer el presidente en una comunidad?

Entre otras funciones, convoca las juntas, firma el acta de acuerdos y da el VºBº al certificado de estar al corriente de pago de deudas.

¿Y si el presidente ejerce “abuso de poder”?

Puede ocurrir, por ejemplo, que decida sin permiso de la comunidad, cambiar la puerta del portal por otra más estética. Sin embargo, sólo puede hacer uso del dinero de la comunidad sin necesidad de autorización cuando se trate de un caso urgente, que requiera la adopción de una medida que no puede demorarse, como es el arreglo de una cornisa en riesgo de desprendimiento. La junta directiva, de la que forma parte el presidente, sólo puede realizar aquellos gastos para los que previamente está autorizada por el resto de los propietarios.

En caso de ausencia, ¿quién sustituye al presidente?

Normalmente el vicepresidente es quien debe ejercer las funciones, según la Ley, siempre y cuando los tiempos de ausencia no sean largos. En caso contrario, la recomendación del CAFMadrid es que se aborde la renovación del cargo de presidente para que la comunidad funcione con normalidad. Hay que destacar que el cargo de vicepresidente es opcional, pero es recomendable elegirlo para suplir al presidente en los casos anteriores.

 

 

42 comentarios en “10 preguntas sobre el presidente de la comunidad

  1. Es preceptivo (imperativo legal) que la convocatoria a junta ordinaria de vecinos vaya firmada o por el contrario no lleve firma ni nada que identifique a su emisor (fueron depositadas en los buzones en sobre cerrado sin identificacion del remitente).

    1. En virtud del art. 16.1 de la LPH, pueden convocar una junta el presidente o, en su defecto, el 25% de las cuotas de participación o la cuarta parte de los propietarios.

      Si convoca el presidente puede aparecer su firma aunque también es válida si la firma el administrador de la finca incluyendo la coletilla “siguiendo instrucciones del presidente de la comunidad.

      Si convocan los promotores, la convocatoria deberá ir firmada por, al menos, el 25% o la cuarta parte anteriormente citados.

  2. Se puede eximir al presidente de los pagos de la cuota de la comunidad, pero ¿se le puede eximir también del pago de las cuotas de los consumos privativos de su vivienda, como el agua o la calefacción?

    1. En algunas comunidades, es práctica habitual eximir del pago de la cuota o parte de la misma al presidente en concepto de gastos de representación.

      Ahora bien, resulta excesivo que la comunidad asuma el pago de los consumos individuales ya que podría incluso calificarse de enriquecimiento injusto.

  3. SE PUEDE PRESENTAR AL CARGO DE”” PRESIDENTE DE UNA COMUNIDAD DE VECINOS”” HABIENDO SIDO PRESIDENTE EL AÑO ANTERIOR Y CONVOCAR UNA REUNIÓN PARA APROBAR LOS GASTOS LOS PRESUPUESTOS Y LA RENOVACIÓN DE CARGO DIRECTIVOS , Y NO PRESENTARSE A DICHA REUNIÓN QUE ÉL MISMO HA CONVOCADO Y ELEGIDO ESE DÍA Y HORA , ALEGANDO QUE ESTA TRABAJANDO SEGUN EL ADMINISTRADO-SECRETARIO , Y PRESENTARSE PARA SER DE NUEVO ELEGIDO, Y NO ENTREGAR LAS COPIAS DE GASTOS DE LA COMUNIDAD CUANDO SE LAS HA PEDIDO UN VECINO POR ESCRITO Y FIRMADAS CON EL Vº Bº DEL PRESIDENTE Y JAMAS SE LAS HA ENTREGADO DURANTE TODO EL AÑO , Y SI SE PUEDE EXIGIR QUE SE NOMBRE VICEPRESIDENTE DE LA COMUNIDAD CUANDO SE CONTEMPLA EN LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DICHO NOMBRAMIENTO, Y SE PIDE QUE CONSTE EN ACTA EN EL PUNTO DE RUEGOS Y PREGUNTAS DE LA REUNIÓN ANUAL PARA LA APROBACIÓN DE GASTO,PRESUPUESTOS Y RENOVACIÓN DE CARGOS DIRECTIVOS…MUCHISIMAS GRACIA ESPERO UNA ACLARACIÓN, SI ES POSIBLE ……

    1. El propietario puede presentarse para ejercer nuevamente el cargo pero será la junta adoptando un acuerdo al efecto por mayoría simple la que decidirá si le renueva o no en el cargo.

      Si no puede asistir a la junta, si no hay presidente que le sustituya, podrá nombrarse “ad hoc” a un propietario para que presida ese día la reunión procediendo posteriormente a la firma del acta.

      En cuanto al vicepresidente, atendiendo a lo establecido a los estatutos, deberá ser nombrado un propietario para el cargo.

      Ruegos y preguntas es un punto que se incluía por costumbre en las convocatorias pero en el que no se pueden adoptar acuerdos por lo que no es preceptiva su inclusión.

  4. Buenos dias, ¿existe la posibilidad de que un presidente entre en una vivienda particular, sin autorizacion de los propietarios y din que esten ellos presentes, para tomar fotos de la reforma que estan llevando cabo dentro de la vivienda? ¿Entra dentro del ambito de sus funciones como presidente?

    1. En virtud del art. 7.1 de la LPH, el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
      Por lo tanto, el ámbito de actuación del presidente se limita a estar informado previamente a la ejecución de la obra por parte del propietario para corroborar que efectivamente se cumple con los previsto en el citado artículo.
      Ahora bien, no está facultado para acceder ni hacer fotos en una propiedad privada.

  5. Ya he cumplido el año como presidente, estamos a últimos de febrero y aun sigo siendo presidente. Los vecinos se niegan a firmar el acta, he cometido errores pq entre trabajo ausencias y enfermedad no estaba para más.
    Que puedo hacer si se niegan a firmar acta, el vecino siguiente no quiere ser y una comunidad no se puede quedar sin vecinos y yo no quiero seguir más?

    1. Según el art. 13 de la LPH, la duración del cargo es por un año. Dado que ha cumplido sobradamente su mandato, debe convocar la junta ordinaria incluyendo como un punto del orden del día la renovación de cargos, en el que deberá adoptarse el acuerdo de nombrar a otro propietario para el cargo.

    1. En la reunión anual, no solo se renuevan los cargos, sino que se aprueban las cuentas y el nuevo presupuesto por lo que en esa junta debe darse cuenta a los propietarios de la situación económica de la comunidad.

  6. Habiendo sido presidente durante más de dos años de manera voluntaria, después de que los anteriores presidentes hayan ejercido el cargo también de manera voluntaria durante periodos variables (mínimo 1 año, máximo 5 años), se nos dice que en la próxima votación para la elección de presidente, al no haber voluntarios, entramos todos en el sorteo ¿es eso legal, habiendo vecinos que no han sido nunca presidente de la comunidad? ¿nos pueden hacer repetir a alguno de los presidentes que fuimos voluntarios? (hace años que no existe la figura del vicepresidente en la comunidad, sólamente el presidente y el administrador de fincas, que obviamente es externo).

    1. Dada las circunstancias, lo más justo es establecer un turno rotatorio entre los propietarios que hasta hoy no han ejercicio el cargo o bien un sorteo entre estos mismos propietarios.

  7. Hola,

    quería realizarle una consulta. Me ha llegado notificación de que el otro día me eligieron presidenta de la comunidad, sin indicar el modo en que se llevó a cabo dicha elección.
    Según figura en el acta dice que fue por unanimidad, pero no se realizó sorteo alguno. De la gestoría me indican que no hay estatutos y que es “costumbre” en mi comunidad que cada año se elija a un presidente de una planta diferente, aunque no está escrito. Somos tres puertas por planta.
    Dado que no hay estatutos, ¿pueden haberme elegido a dedo como parece sin realizar sorteo?. Sé que no se hizo ninguno. Según me comentan mis vecinos además una de las puertas mostró su reticencia a salir elegido presidente o vicepresidente.
    Llevo solo tres años en la comunidad, y creo que se están intentando aprovechar de mi. La comunidad tiene 43 años, y somos en total 36 vecinos.

    Muchas gracias por su ayuda

    Un saludo
    Pepa

    1. La LPH en su art. 13 señala que el presidente será nombrado por elección o, subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo. Según me cuenta, todo parece indicar que la costumbre sea nombrado como presidente siguiendo un turno rotatorio, sistema que es legalmente válido.

  8. Hola quisiera hacer un par de preguntasa a ver si pusieran un poco de luz en mis dudas
    Puede un presidente perpetuarse en el cargo por tener el 45% de los votos en prosis
    Cómo podemos hacer cambiar el modo para hacerlo por sorteo todos los años un cordial saludo Nuria.M

    1. Puede solicitar como un punto del orden del día que se acuerde que a partir de ahora el sistema de nombramiento sea por sorteo aunque será la junta la que decidirá finalmente si atiende o no su petición o mantiene al presidente actual. Para ello, es suficiente con adoptar un acuerdo al efecto por mayoría simple de los asistentes a la junta.

  9. Puede ocurrir, aunque no es lo más normal, que un propietario se presente voluntario al cargo. En este caso, el quórum necesario para salir elegido es el de la mayoría simple de los propietarios asistentes a la reunión y de las cuotas (51%).
    Pregunta: deben de concurrir los dos, es decir, mayoría y que los asistentes sumen sus cuotas el 51% o más no? de lo contrario, deben ir a su elección de forma rotativa.?

    1. Todos los acuerdos regulados en la LPH, sin excepción, deben cumplir con el requisito de la doble mayoría tanto de propietarios como de cuotas de participación.

  10. Hola
    Somos una comunidad de 6 vecinos, uno es un banco y nunca a llevado la administración.
    Ahora al pasar la comunidad de un vecino a otro dice que se niega a cogerla porque le tocaría cada 6 años y solo han pasado 5 (Porque saltamos al del banco)
    Que acciones debemos de tomar o donde podemos preguntar?
    Gracias de antemano
    Un saludo

    1. En virtud del artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

      El nombramiento será obligatorio si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.4ª resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

      Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

      En consecuencia, nombrado un propietario para el cargo de presidente, salvo que invoque al Juez las causas que le impidan ejercerlo y sean admitidas, estará obligado a ejercer el cargo.
      En caso contrario, la comunidad deberá iniciar contra él un procedimiento judicial sin que puede sancionarle por su negativa a ejercer el cargo toda vez que la comunidad carece de potestad sancionadora.

  11. Si la propiedad del inmueble es de una SL y la presidencia ha sido ejercida por una persona socia de ésta empresa pero sin poder notarial. El que ésta socia deje la sociedad,implica que pierde la presidencia y sigue recayendo sobre la SL?o por el contrario es la persona física la que sigue siendo la presidenta hasta la convocatoria de nueva junta.

    1. La presidencia recae en el propietario de la casa que en este caso es una sociedad solo que ha cambiado su representante. En este caso, se notificará a la comunidad y a los bancos a los efectos del cambio de firmas.

  12. ¿Puede una comunidad de vecinos acordar que los propietarios que no vivan en el edificio paguen una cuota extra como contraprestación por no ejercer los cargos de presidente o secretario?

    1. Designado para el ejercicio del cargo bien por turno rotatorio o sorteo, el propietario está obligado a ejercerlo con independencia de que resida o no de forma habitual en el edificio.

      La comunidad no puede imponer sanciones dado que carece de potestad sancionadora por lo que si un propietario tiene motivos objetivos para no ejercerlo bien la comunidad puede nombra a otro propietario para el cargo o bien éste puede dirigir un escrito al juez en el plazo de un mes invocando las causas que le impiden ejercer dicho cargo.

  13. Un presidente que se presenta voluntario al cargo para continuar siéndolo, puede ser renovado por unanimidad cuando la unanimidad representa al 27% de las cuotas, que son los que acuden a la reunión ese día? O necesita el 51% de las cuotas?

    1. La elección o cese de los cargos tiene la consideración de acto de mera administración por lo que los acuerdos se aprueban por mayoría de los propietarios asistentes a la junta.

  14. En nuestra comunidad elegimos al presidente por rotación. Cuando me ha tocado a mí he comprobado que el Acta de Constitución de la Comunidad regula la rotación en un sentido completamente diferente a nuestra rotación actual. Me supongo que debemos cortar con la rotación “falsa” y volver a la del Acta de Constitución o si no, cambiar a la “falsa” mediante votación unánime de todos los propietarios (Artículo 17.6). ¿Es así? Por cierto, la ley dice “propietarios”, pero me supongo que valen también los representantes de los propietarios, ¿no?

    1. Aunque en el acta de constitución figure un sistema de nombramiento, probablemente a los largo de los años se haya ido modificación en las juntas que se hayan celebrado en el apartado de renovación de cargos.

      El presidente debe elegirse únicamente entre los propietarios tal y como establece el art. 13 de la LPH.

    1. La LPH establece en su art. 13 que se elegirá al presidente por elección o, en su defecto, por turno rotatorio o sorteo.

      La junta por mayoría simple puede adoptar el acuerdo para que el sistema de nombramiento se haga mediante turno rotatorio.

  15. Puede una copropietaria ejercer la presidencia sin poderes notariales, o son necesarios para ejercer de presidenta?
    Es legal que la presidenta a la hora de las nuevas elecciones presentarse con por ejemplo 35 votos que le han firmado otros propietarios o solamente es legal realizar la votación con los asistentes a la asamblea general?
    Puede la presidenta formar una junta de gobierno sin presentarlos al resto de los propietarios?
    Muchas gracias

    1. Para el ejercicio del cargo de presidente, es necesario ostentar la condición de propietario. Si la finca pertenece en proinidiviso a varios, éstos deberán nombrar a un representante quien ejercerá el cargo comunicándolo por escrito sin necesidad de poder notarial.

      El voto se puede ejercer asistiendo personalmente a la junta o nombrando a un representante para que vote en nombra de un propietario mediante un escrito de delegación de voto que suele adjuntarse con la convocatoria. Por lo tanto, si un propietario lleva a la junta 35 representaciones no hay ningún problema.

      Tanto la presidencia como el resto de los miembros de la junta directiva deben ser nombrados por la junta de propietarios.

    1. El espíritu de la LPH, a la hora de adoptar acuerdos, es limitar la influencia de aquellos propietarios que, siéndolo de varios pisos o locales en un edificio, puedan influir de una manera importante a la hora de que éstos sean adoptados estableciendo, para ello, un sistema basado en la doble mayoría.

      En virtud de este sistema, por un lado se estima un voto por propietario, aún cuando éste lo sea de varios pisos o locales y, por otro, se le reconoce el grado de propiedad de los pisos o locales de los que es propietario mediante la suma de los coeficientes de participación atribuido a cada uno de ellos.

      En cuanto al ejercicio del cargo de presidente, el turno será por propietario y no por pisos precisamente para evitar un abuso de derecho de aquellos propietarios que ostenten la titularidad sobre varias fincas.

    1. Dado que la junta ha adoptado el acuerdo de contratar a una empresa determinada, el presidente de la comunidad no puede decidir unilateralmente su cambio por lo que será necesario para ello que se someta a la aprobación de la junta de propietarios.

  16. He sido presidente de la comunidad de vecinos (me tocó este año). Somos 64 vecinos. Dicen que según el estatuto de la comunidad el presidente pasa a ser el próximo curso (año) vicepresidente…Me puedo negar? Con este sistema los del portal B y C no han tomado ningún cargo y no lo harán hasta dentro de 7 años que empiecen con el portal B

    1. Para ello, como presidente de la comunidad, podía incluir como punto del orden del día de la convocatoria, la modificación del sistema de nombramiento tanto para presidente como vicepresidente.

      Si no se adopta acuerdo al respecto, seguirá vigente y la única opción que tiene es impugnar judicialmente el acuerdo.

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