Alquiler por reformas, ¿trueque al alza?

Por Arantxa Castaño. Periodista.

A pesar de la expectación generada por la proliferación mediática de testimonios sobre el intercambio de renta por reformas, lo cierto es que resulta difícil encontrar este tipo de oferta en las plataformas de referencia en la búsqueda de vivienda en alquiler. Fuentes de idealista.com aseguran que el número de propuestas en este sentido es tan insignificante que ni siquiera lo tienen contabilizado, de forma que no pueden ofrecer ninguna estimación sobre el peso de esta modalidad en su cartera total de anuncios.

Buceando en internet resulta fácil encontrar una oferta que en 2007 realizaba una propietaria de Sant Feliu de Llobregat. Alquilaba una vivienda durante un año a quien estuviera dispuesto a reformar la cocina, cambiar el plato de la ducha, levantar dos paredes, instalar tres ventanas de aluminio y actualizar las canalizaciones de agua y la instalación eléctrica.

Fuentes del portal Idealista aseguran que el número de propuestas es tan insignificante que ni siquiera lo tienen contabilizado.

Aunque la propuesta ha desaparecido de su fuente original, sí se puede rastrear el hilo en un foro en el que diversos usuarios atacan las pretensiones de la arrendadora señalando, de forma generalizada, que ni las molestias generadas por la obra, ni el trabajo ni la inversión económica compensarían doce meses de alquiler en una zona donde el precio de mercado, entonces, no superaba los 500 euros.

Marco legal

La ventana mediática es poderosa, especialmente la televisión, a la que recientemente se asomaba un administrador de fincas de Barcelona que ofrecía al reportero el testimonio de  un arrendatario reconvertido en electricista, albañil y fontanero a cuenta de sus habilidades y para alivio de su cartera. La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas avala esta práctica ya regulada en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Según explica Carlos Peces, socio de Integra Abogados, el nuevo artículo 17.5 de esta norma “en ningún caso establece un derecho u obligación del arrendador o del arrendatario, sino que se trata de la posibilidad de llegar a un pacto entre ambos. Es decir, ni pueden hacerse las obras de forma unilateral por el arrendatario, ni se puede obligar a este a realizarlas, ni se puede obligar al arrendador a la sustitución del pago de la renta”.

El pacto, que ya tenía cobertura jurídica dentro del principio de autonomía de la voluntad de las partes recogido en el artículo 1255 del Código Civil, “consiste en el remplazo total o parcial de la forma de pago de la renta por la realización de obras de reforma o rehabilitación del inmueble objeto del arrendamiento durante un plazo determinado”, explica el abogado.

Anuncios inmobiliarios

El portal fotocasa.es, referencia obligada en la búsqueda de vivienda para comprar o alquilar, contaba hace algunos meses con 250 propiedades disponibles que ofrecían este intercambio. En una entrada publicada entonces en su blog aseguran que cada vez hay más propietarios dispuestos a aceptar este trueque, por lo que ofrecen incluso una guía de precios.

En este sentido, señalan un anuncio publicado sobre un piso de 125 metros cuadrados en el centro de Madrid, cuyo propietario manifiesta pretender “un alquiler de larga duración, para familias que quieran vivir en esta finca y hacerla su hogar, a su gusto”.De acuerdo con este portal, que calcula los meses de exención de la renta en función del precio medio del alquiler y la estimación del coste de la reforma, este céntrico piso madrileño, que mejoraría “sustancialmente” con una rehabilitación valorada en 7.500 euros, podría intercambiarse por seis mensualidades a razón de 1.250 euros al mes. “Después de este tiempo, el inquilino seguiría viviendo en un piso seminuevo y el propietario habría revalorizado la vivienda”, aseguran.

El el blog de Fotocasa aseguran que cada vez hay más propietarios dispuestos a aceptar este trueque, por lo que ofrecen incluso una guía de precios.

Una operación que precisa de un pacto sobre la sustitución total o parcial de la renta tanto como de la determinación de los meses en los que se producirá el reemplazo y el detalle de las obras que van a acometerse. “Téngase en cuenta que en caso de incumplimiento de lo pactado por parte del arrendatario, el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento y obligar al arrendatario a reponer las cosas al estado en el que estaban o conservar la obra realizada sin indemnización alguna”, señala Carlos Peces.

Proceso legal

Integra Abogados recomienda que se solicite un presupuesto detallado a la empresa que va a realizar las obras de reforma y que dicho presupuesto sea firmado por ambas partes, exigiendo siempre la emisión de la correspondiente factura a la empresa constructora y conservando el justificante bancario del pago de la misma. “Una vez terminada la obra, el arrendatario podría solicitar al arrendador la visita e inspección de la obra y la firma de un documento de aceptación y conformidad con las obras como si de un acta de recepción se tratara”, prosigue este especialista.

Tampoco sobra recabar el proyecto de obras, el proyecto de ejecución o la memoria de calidades, entre otros documentos, y en todos, afirma, “es conveniente e incluso necesario obtener el consentimiento del arrendador por cualquier medio válido en Derecho”. Y siempre, formalizar un contrato que recogerá, como mínimo, el precio del arrendamiento, la forma de pago, cuestiones de índole tributaria, el precio de las obras de reforma según el presupuesto de la empresa constructora, si el reemplazo de la renta es total o parcial (en este caso cuánto se pagará en metálico), el plazo de duración de la sustitución y otros aspectos sobre la ejecución de la obra: cuánto durará, tasas, calidades, responsabilidades, garantías, etc.

Estas recomendaciones ofrecidas por Integra Abogados excluyen el tipo de intercambio popularizado por los medios de comunicación en el que el autor de las obras es el propio inquilino tirando de tiempo y destrezas, al margen de las garantías que se puedan buscar en la intervención de una empresa especializada en construcción y reformas.

Las obras únicamente sustituyen al pago de la renta y nunca a las obligaciones tributarias de las partes, que siguen plenamente vigentes

Peces recuerda, para terminar, que las obras “únicamente sustituyen al pago de la renta” y nunca a las obligaciones tributarias de las partes, que siguen plenamente vigentes “y que deben cumplirse escrupulosamente aun cuando no se obtiene el precio de la renta en metálico”. Y sí, a la financiación del arrendamiento, las obras quedan a beneficio del inmueble “por lo que el arrendador no tiene que pagar al arrendatario y este nada puede reclamar al arrendador”.

 

 

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